А) Як фізична особа

Дохід від надання нерухомості в оренду, житлового найму оподатковуватиметься податком на доходи фізичних осіб (далі — ПДФО) за ставкою 18% (п. 170.1.4 статті 170 Податкового кодексу України). 

Крім цього, з доходу від надання нерухомості в оренду, житлового найму також сплачується 1,5% військового збору (п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України).

Сукупно фізична особа, яка здає житло в оренду, має сплатити 19,5% від доходу.

Відповідно до підпункту 170.1.2 статті 170 Податкового кодексу України, розмір оподаткованого доходу визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою

Постанова Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1253 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб».
, що затверджується Кабінетом Міністрів України виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних і якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування й оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Так, наприклад, у м. Києві встановлено мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна фізичних осіб у розмірі 38,18 грн (з ПДВ), а також визначені додаткові коефіцієнти до неї — наприклад, якщо майно розташоване в межах історичного центру

Пункт 19.17 Рішення Київської міської ради від 9 грудня 2021 року № 3704/3745 «Про бюджет міста Києва на 2022 рік», а також Додаток 15 до цього рішення.

Наприклад, фізична особа здає в оренду квартиру загальною площею 40 м2 у спальному районі м. Києва. У такому разі мінімальна орендна плата за місяць становить 38,18 х 40 = 1527 грн 20 коп.

При здачі житла в оренду фізичній особі орендодавець сплачує податок щоквартально та подає щорічну податкову звітність.

Відповідно до п. 170.1.5 ст. 170 Податкового кодексу України, орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету в строки, встановлені цим Кодексом для квартального звітного (податкового) періоду, а саме протягом 40 календарних днів після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації.

За підсумками календарного року орендодавець має подати декларацію про майновий стан і доходи за місцем своєї податкової адреси до 1 травня року, що настає за звітним (п. 49.18.4 статті 49 Податкового кодексу України).

Б) Як ФОП

Існують дві системи оподаткування: загальна і спрощена (єдиний податок). ФОП самостійно обирає, на якій системі оподаткування перебувати. При цьому загальна система оподаткування не має ніяких обмежень і застосовується за замовчуванням, а спрощена система має свої обмеження (щодо найманих працівників, видів діяльності й обсягів доходу) і застосовується за заявою ФОПа.

Важлива особливість, яку варто врахувати, перш ніж реєструватися як ФОП для здачі житла в оренду: фізичні особи — підприємці є платниками єдиного соціального внеску (далі — ЄСВ), тому доведеться сплачувати не лише податок з доходу від оренди, а і ЄСВ

 Від сплати ЄСВ ФОПи (на загальній та спрощеній системі) звільняються, якщо вони отримують пенсію за віком або за вислугу років, або є особами з інвалідністю, або досягли віку, встановленого статтею 26 Закону України «Про загальнообов’язкове державне пенсійне страхування», та отримують відповідно до закону пенсію або соціальну допомогу (ч. 4 ст. 4 ЗУ «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування»).
. Військовий збір ФОПи не сплачують.

Для здачі житла в оренду як ФОП потрібно зареєструвати КВЕД 68.20 — Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна

ФОП на загальній системі оподаткування

Доходи ФОП на загальній системі оподаткування від провадження господарської діяльності оподатковуються за ставкою 18% (стаття 177 Податкового кодексу України).

Об’єктом оподаткування на загальній системі є чистий оподатковуваний дохід, тобто різниця між загальним оподатковуваним доходом і документально підтвердженими витратами, пов’язаними з господарською діяльністю такої фізичної особи — підприємця. Тобто у разі здійснення у звітному періоді документально підтверджених витрат, пов’язаних з утриманням об’єкта оренди (комунальні платежі, ремонтні роботи, побутова техніка тощо), базою оподаткування є отримана орендна плата мінус витрати на утримання.

При цьому ФОП є платниками ЄСВ. На загальній системі ФОП має сплатити ЄСВ у розмірі 22% від чистого доходу за квартал.

У випадку, якщо у звітному періоді доходу від здачі в оренду не було, ФОП на загальній системі може не сплачувати ЄСВ (п. 2 ч. 1 ст. 7 ЗУ «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування» — має право, а не обов’язок, самостійно визначити базу нарахування).

Підсумовуючи, при здачі житла в оренду ФОП на загальній системі оподаткування має сплатити державі 40% (18% ПДФО + 22% ЄСВ) від чистого доходу.

Податкова звітність — річна.

ФОП на спрощеній системі оподаткування

На спрощеній системі заборонено здавати в оренду житлові приміщення або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м (п. 291.5.3 ст. 291 Податкового кодексу України).

1-ша група: заборонено здавати житло в оренду.

2-га група: здавати можна лише власну нерухомість, заборонено надавати посередницькі послуги з оренди. Обсяг доходу протягом календарного року не повинен перевищувати 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року (у 2023 році: 6700 х 834 = 5 587 800 грн). 

Ставка єдиного податку — 20% розміру мінімальної заробітної плати щомісячно (п. 293.2 Податкового кодексу України). У 2023 році це 1340 грн на місяць.

ЄСВ — 22% від мінімальної заробітної плати щоквартально. У 2023 році це 4422 грн щоквартально. 

При цьому у мирний час

З 1 квітня 2022 року і до кінця воєнного стану ФОП — платники єдиного податку 2-ї групи мають право не сплачувати єдиний податок. З 1 березня 2022 року до кінця воєнного стану та протягом 12 місяців після скасування воєнного стану ФОПи мають право не сплачувати ЄСВ за себе.
у разі відсутності доходу ФОП 2 групи не звільняється ні від сплати єдиного податку, ні від сплати ЄСВ.

Таким чином, незалежно від суми отриманого від оренди доходу, ФОП 2 групи мав би сплатити за 2023 рік: 1340 х 12 + 4422 х 4= 33 768 грн. 

Податкова звітність — річна.

3-тя група: здавати можна лише власну нерухомість, а також надавати посередницькі послуги з оренди. Обсяг доходу протягом календарного року не повинен перевищувати 1167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року (у 2023 році: 6500 х 1167 = 7 818 900 грн).

Ставка єдиного податку — 5% від доходу (якщо ФОП є платником ПДВ, то 3%) щоквартально (п. 293.2 Податкового кодексу України). При цьому оподатковується весь отриманий дохід (а не чистий, як на загальній системі). 

ЄСВ — 22% від мінімальної заробітної плати щоквартально. У 2023 році це 4422 грн щоквартально.

Якщо доходу немає, то єдиний податок не сплачується, але ЄСВ сплачується незалежно від наявності доходу

З 1 березня 2022 року до кінця воєнного стану та протягом 12 місяців після скасування воєнного стану ФОПи мають право не сплачувати ЄСВ за себе.
.

Податкова звітність — квартальна.