Відповідно до статті 820 ЦК України, розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Станом на березень 2022 року законодавством не встановлено граничного максимального розміру плати за найм житла.

Водночас для цілей оподаткування законодавство передбачає вимоги щодо мінімального розміру орендної плати.

Відповідно до підпункту 170.1.2 статті 170 Податкового кодексу України, розмір оподаткованого доходу визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикоюПостанова Кабінету Міністрів України від 29 грудня 2010 року № 1253 «Про затвердження Методики визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб»., що затверджується Кабінетом Міністрів України виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування та оприлюднюється у спосіб, найбільш доступний для жителів такої територіальної громади. Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Так, наприклад, у м. Києві встановлено мінімальну вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна фізичних осіб у розмірі 38,18 грн (з ПДВ), а також визначені додаткові коефіцієнти до неїПункт 19.17 Рішення Київської міської ради від 9 грудня 2021 року № 3704/3745 «Про бюджет міста Києва на 2022 рік», а також Додаток 15 до цього рішення..

При цьому варто наголосити, що зазначені вимоги щодо мінімального розміру орендної плати стосуються виключно цілей оподаткування. Встановлення орендної плати, яка є нижчою, ніж визначена мінімальна сума орендного платежу, ніяк не впливатиме на чинність договору оренди. У такому разі йтиметься лише про неправильне визначення орендодавцем об’єкта оподаткування та відповідно суми податку на прибуток, що підлягає сплаті.

Істотною умовою договору оренди житла є визначення орендної плати, тобто договір оренди житла не може бути безоплатним, водночас житло може бути передане в безоплатне користування за договором позички.

Відносини позички регулюються главою 60 ЦК України (позичка) із застосуванням положень глави 58 ЦК України (найм (оренда)). Крім того, що позичка житла є безоплатною, позичка передбачає лише особисте користування майном (немає можливості суборенди) та ширші права власника житла щодо розірвання договору. Так, згідно зі статтею 834 ЦК України, позичкодавець має право вимагати розірвання договору і повернення речі у разі, якщо:

  1. у зв’язку з непередбаченими обставинами річ стала потрібною йому самому;
  2. користування річчю не відповідає її призначенню та умовам договору;
  3. річ самочинно передана у користування іншій особі;
  4. в результаті недбалого поводження з річчю вона може бути знищена або пошкоджена.