Стаття 203 ЦК України встановлює такі загальні вимоги до чинності правочинів (договорів): 

  1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 
  2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 
  3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 
  4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. 
  5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 

Законом встановлено, що договір найму житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК). Нотаріальне посвідчення договору найму житла законом не вимагається. 

Нотаріальне посвідчення обов’язкове лише для договору оренди житла з викупом – вид оренди, за умовами якого після закінчення певного строку і сплати всіх орендних платежів житло переходить у власність до орендаря. 

Договір найму житла, укладений у письмовій формі без нотаріального посвідчення, є чинним, і у разі порушення прав однієї зі сторін суд вирішуватиме справу, виходячи з положень такого договору. 

За бажанням сторони можуть посвідчити договір найму нотаріально, щоб додатково себе убезпечити (зокрема, нотаріус перевіряє особи сторін, право власності на об’єкт нерухомості, наявність обтяжень тощо), однак це не є обов’язковим. 

Відповідно до статті 638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. 

Якщо застосувати ці положення до договору найму житла, договір найму житла вважатиметься чинним за дотримання таких умов: 

1. договір найму укладено власником житла або уповноваженою ним особою (за довіреністю); 

2. договір найму укладено у письмовій формі; 

3. у договорі визначені істотні умови: 

  • сторони; 
  • предмет договору (житло, яке передається у найм); 
  • строк дії договору; 
  • орендна плата. 

При цьому, відповідно до статті 821 ЦК України, якщо у договорі найму житла строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. 

Зазначення сторін і предмету договору має бути достатнім для їх точної ідентифікації. Тобто для сторони має бути щонайменше зазначено прізвище, ім’я, по-батькові (далі — ПІБ), паспортні дані та/або реєстраційний номер облікової картки платника податку (ідентифікаційний код, скорочено — РНОКПП)Бажано вказувати в договорі в т.ч. РНОКПП, адже при зверненні до суду у позовній заяві мають бути зазначені ПІБ, РНОКПП, адреса проживання та контактний номер відповідача. Щодо житла, яке здається в оренду, в договорі має бути щонайменше зазначена точна адреса житла.