А) Відмова від договору найму, якщо житло стало непридатним для проживання

Відповідно до ч. 1 ст. 825 ЦК України, наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Якщо внаслідок воєнних дій житло було пошкоджене або стало непридатним для проживання з інших причин (брак водопостачання, електрики тощо), за ініціативою орендаря договір може бути припинено в односторонньому порядку.

Б) Звільнення від орендної плати або її зменшення 

Відповідно до частин 4, 6 статті 762 ЦК України, наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У разі, якщо орендоване житло залишається придатним для проживання, однак орендар обґрунтовано не мав можливості використовувати його для проживання (близькість до зони бойових дій, тимчасова окупація російськими військами тощо), варто звернутися до орендодавця із заявою про зменшення/звільнення від орендної плати за період, у який орендар не міг користуватися майном. 

Якщо з орендодавцем не вдалося досягти згоди щодо зменшення/звільнення від орендної плати на відповідний період, орендар може вимагати зменшення/звільнення від орендної плати у судовому порядку.

В) Можливість зміни або розірвання договору у зв’язку з істотною зміною обставин

Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов’язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а у виняткових випадкахКоли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. змінений за рішенням суду на вимогу зацікавленої сторони за наявності одночасно таких умов:

  1. в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
  2. зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості й обачності, які від неї вимагалися;
  3. виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
  4. із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд на вимогу будь-якої зі сторін визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв’язку з виконанням цього договору.

Зазначену підставу може використовувати для зміни або розірвання договору як орендар (наприклад, у регіоні, де знаходиться орендоване майно, немає безпосередньої загрози, але орендар бажає виїхати за кордон з міркувань безпеки), так і орендодавець (наприклад, житло є необхідним для проживання родичів чи близьких друзів).

Звертаємо увагу, що навіть у зв’язку зі зміною істотних обставин зміна або розірвання договору відбувається не в односторонньому порядку, а за згодою сторін або за рішенням суду. Тому радимо все ж відстоювати свої права, якщо орендодавець, наприклад, хоче збільшити орендну плату чи розірвати договір у зв’язку зі збільшенням попиту та зростанням цін на оренду нерухомості в окремому регіоні.

Г) Звільнення від відповідальності за порушення зобов’язань за договором оренди у зв’язку з форс-мажорними обставинами

Договором оренди житла встановлюється низка зобов’язань як для орендаря (внесення орендної плати у певний строк, збереження майна, оплата комунальних послуг тощо), так і для орендодавця (передати ключі протягом певного строку, здійснювати ремонтні роботи тощо).

Відповідно до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов’язання (невиконання або неналежне виконання) настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:

  1. припинення зобов’язання внаслідок односторонньої відмови від зобов’язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;
  2. зміна умов зобов’язання;
  3. сплата неустойки;
  4. відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до ст. 617 ЦК України, особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Листом від 28 лютого 2022 року Торгово-промислова палата України засвідчила існування форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) у зв’язку з військовою агресію Російської Федерації проти України, яка стала підставою введення воєнного стану із 24 лютого 2022 року.

У цьому контексті необхідно розуміти дві обставини. По-перше, введення воєнного стану саме по собі не означає настання форс-мажорних обставин для кожного договору по всій Україні. Особа звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо доведе, що його виконання неможливе саме через військову агресію та введення воєнного стану. В регіонах, які не зазнали прямих наслідків війни, звільнення від відповідальності застосовуватиметься значно рідше, однак кожен випадок слід оцінювати з урахуванням конкретних обставин. По-друге, особа звільняється не від самого зобов’язання, а від відповідальності за його невиконання чи неналежне виконання.