Анонс події

Чи вирішить ринок проблеми з доступністю житла в українських містах? Запрошуємо урбаністок і урбаністів дискутувати про це в четвер 14 травня, з 15:00 до 17:00.

Право на житло є одним з базових прав людини, закріплених статтею 47 Конституції України. Проте, не всі люди мають однакові можливості для реалізації цього права.

В українських містах проживає близько 15-20% орендарів. Вони витрачають суттєво вищу частку свого доходу на гірші житлові умови, ніж власники житла. Майже половині з них доводиться економити, аби грошей вистачило на оплату оренди. Більше того, ці люди часто стикаються з дискримінацією при оренді житла, зокрема за гендерними, віковими, етнічними ознаками, а також за наявністю дітей і домашніх тварин. Під час карантину ця група людей залишилася без будь-якої підтримки держави.

Запрошуємо до розмови про сферу житла в Україні та проблеми житлової політики, які стали більш помітними у період карантину.

Під час вебінару виступатимуть:

Павло Федорів (Pavlo Fedoriv) – аналітик і географ Аналітичного центру CEDOS. Співавтор дослідження державної житлової політики в Україні. Розповість, як формуються ринки житла, яку роль у них відіграє держава і чому не можна покладатися на ринок для вирішення проблем з доступністю житла.

Альона Ляшева – старша викладачка кафедри соціології Українського католицького університету, досліджує тему житла в пострадянських містах. Вона розповість про становище орендарів під час карантину в Україні.

Єлизавета Хассай – аналітикиня CEDOS. Вона говоритиме про різні форми дискримінації під час оренди житла в українських містах.

Модераторка: Анастасія Боброва, аналітикиня і керівниця проєктів CEDOS.

Вебінар пройде у додатку Zoom. Участь безкоштовна.

Реєстрація до 12 травня включно. Усім зареєстрованим ми надішлемо посилання на конференцію.

Цей вебінар є частиною Українського урбаністичного форуму, який 2020 року проходить онлайн через карантин. Під час цьогорічного форуму ми говоримо про те, як міста розвиваються в умовах ринкової економіки. А також, які соціальні, політичні та економічні процеси стоять за типовими проблемами українських міст у сферах житла, міграції, транспорту, екології, зайнятості, культури та інших.

Проєкт відбувається за підтримки Фонду Генріха Бьолля в Україні. Головний медіапартнер: Mistosite. Ілюстрації: Ганна Іваненко.

Подія у Фейсбуці

Конспект події

Право на житло є базовим правом людини, однак розпал пандемії продемонстрував, що скористатися цим правом можуть не всі. У рамках УкрУрбанФоруму 2020 відбулось обговорення про те, якою є і має бути житлова політика, про розвиток українських міст в умовах ринкової економіки та вплив запровадження карантину на житлову сферу.

У дискусії взяли участь:
Павло Федорів, аналітик і керівник проєктів  Cedos
Альона Ляшева, дослідниця і старша викладачка кафедри соціології Українського Католицького Університету
Єлизавета Хассай, аналітикиня Cedos і авторка пілотного дослідження про дискримінацію студент_ок під час пошуку житла

Обговорення модерувала Анастасія Боброва, аналітикиня і керівниця проєктів Cedos.

Павло Федорів

Попри те, що право на житло є базовим, державам складно його реалізувати, адже існує конфлікт між баченням житла як даху над головою та активом.

Ринок сам по собі не здатен реалізувати право на житло для всіх — у нього немає цілі забезпечити житлом кожн_у, натомість він покликаний збалансувати попит і пропозицію. Потреба у житлі не завжди співмірна з попитом: є люди, нездатні платити, а також ті, хто готові платити більше (орендодав_иці, інвестор_ки у нерухомість, корупціонер_ки тощо). Через це й виникає житлова політика — це спроба гарантувати доступність житла для всіх і задовольнити потребу саме у даху над головою, а не в активі. Критерієм ефективності у цьому контексті є покращення життя мешкан_ок.

Існують два міфи про житлову політику. Перший виник у кінці ХІХ ст. і має назву «добра держава». Він передбачає, що суспільства за допомогою держави вже намагались вирішити проблему того, що житло є не у всіх, а отже, це питання згодом вирішиться. Втім держави не завжди цього прагнуть: часто житлова політика використовується для збереження чинного економічного та політичного устрою.

Другий міф, «держава, яка втручається», виник у другій половині ХХ ст. і описує житлову політику як неефективну і шкідливу, бо вона заважає ринку самостійно все збалансувати. Однак ринок не є автономним утворенням, і держава не може з нього вийти, тому що вона його створює і формує, встановлюючи правила гри.

Що стосується України:

  • До 1992 року все житло знаходилось у суспільній власності й надавалося у користування за низьку вартість, існувала квартирна черга. У 1992 був прийнятий закон про приватизацію житлового фонду, і житло з суспільної власності перейшло у власність людей, які проживали у ньому. 
  • В 90-ті існувала як квартирна черга (держава зобов’язувалась забезпечувати житлом усіх), так і право приватизації — як тільки квартира з’являється у розпорядженні людини, вона може її приватизувати. 
  • Початок 2000-х — створення іпотечного законодавства та розвиток кредитування.
  • 2005/2006 — приймаються закони про житлові фонди соціального призначення та тимчасового проживання (втім, ефективні фонди так і не були створені).
  • 2008 — світова економічна криза та «лускання бульбашки нерухомості» в Україні; згодом стається ще одна хвиля інвестування, але доступність житла не підвищується.

Головна проблема сучасної державної житлової політики України полягає у відсутності балансу між формами володіння (власністю та орендою). Коронавірус показав, що в Україні у публічному дискурсі не існує орендар_ок: ми фінансуємо придбання житла у приватну власність для кількох сотень сімей на рік, але не турбуємось про значно більшу кількість людей, які це житло винаймають. Разом з тим в Україні відсутній податок на нерухомість, і відповідно немає джерел фінансування соціального забезпечення. Ще одна проблема полягає у відсутності відрахувань на капітальні ремонти, тому ми маємо застаріле житло. Водночас рівень забудови в Україні є одним з найвищих у світі, хоча соціальна та транспортна інфраструктура не відповідають таким темпам будівництва.

Альона Ляшева

Масова приватизація житла у 90-х роках — це специфічний для пострадянських країн підхід до житлової політики. На той час житло не вважалось фінансовим активом; окрім того, приватизація була формою перерозподілу благ задля пом’якшення кризи.

Ринок оренди пострадянських міст має такі особливості порівняно з європейським:

  • Фрагментарність: орендодав_иці зазвичай здають одну квартиру, а не цілий поверх/будинок/район. Водночас у Західній Європі одним з найбільших орендодавців є місто, держава або регіон, і це спрощує страйки орендар_ок, які вимагають покращення умов для себе (адже простіше групою «надавити» на одного актора, ніж точково і самостійно висувати вимоги своєму/своїй рантьє).
  • Невідповідність ефективному попиту: для багатьох ринок оренди не є досяжним. У порівнянні з країнами ЄС, в Україні житло винаймають у 2-3 рази менше людей.
  • Неформальність та непідконтрольність державним інституціям: відсутність договорів про оренду та проблема мобілізації права — в Україні є законодавство, що може регулювати відносини орендодавець-орендар, але обом сторонам буває вкрай складно його застосувати через забюрократизованість процесу та нестачу юридичної інформації.
  • «Ми домовились»: відносини між орендар_кою і орендодав_ицею тримаються на довірі й інтерпретуються ними не як ринкові, а як форма взаємодопомоги, що призводить до високих ризиків для обох сторін. Роль «гаранта» може відігравати рієлтор_ка (маклер_ка), але й вонаформально не може гарантувати виконання обов’язків.

Загалом, державна політика у житловій сфері є неефективною й існує високий рівень недовіри до того, що це можна змінити. З початку карантину орендар_ки вдаються до індивідуальних стратегій, аби реалізувати своє право на житло: вони можуть передомовитись з орендодав_ицею, натиснути/обдурити її, але не бачать у цьому ролі держави. Пандемія показала, що нам потрібна універсальна житлова політика — йдеться про соціальне житло, розраховане не на конкретну групу, а на всіх, хто не може оплатити оренду. За даними опитування CEDOS (2019), в Україні лише 6% респондент_ок проживають у державному, комунальному або службовому житлі. Також можна було запровадити мораторій на виселення орендарів, але цього не сталось навіть стосовно тих, хто проживає у державних помешканнях.

Єлизавета Хассай

Студентство зіштовхується з дискримінацією при пошуку та оренді житла, втім далеко не всі можуть розпізнати дискримінацію — такий результат показали 11 глибинних інтерв’ю, проведених у дослідженні Cedos 2020 року.

Сфера оренди житла — це не публічний простір, де діють прозорі й чіткі механізми, а радше простір, у якому треба неформально домовитись і сподобатись орендодав_ицям.

Респондет_ки стикалися з множинною дискримінацією: за віком, статтю, сімейним станом, територіальним походженням, зовнішнім виглядом, сексуальною орієнтацією, національністю, за наявністю дітей або наявністю тварин. Усі ці ознаки спрацьовують в залежності від контексту: в різних ситуаціях одна і та ж властивість може бути як привілеєм, так і обмеженням. Наприклад, чоловіка можуть вважати надійнішим орендарем і віддати перевагу його кандидатурі, відмовивши в оренді жінці; водночас інший орендодавець завищить для нього ціну за оренду, керуючись стереотипом про неохайність чоловіків. 

Всі респонденти чоловічої статі вказали на те, що під час пошуку квартири їм зустрічалось значно більше оголошень виключно для жінок. Окрім цього, чоловікам можуть пропонувати вищі ціни — ймовірно, це пов’язано зі стереотипом про те, що вони заробляють більше. Жінки,  у свою чергу, не лише зіштовхуються з гендерними стереотипами, але й ризикують зазнати сексуального насильства з боку орендодав_иць.

Студент_ки укладають договори про оренду, аби убезпечити себе від можливого виселення або втрати коштів. Водночас часто вони необізнані щодо умов, за яких договір є чинним — наприклад, існує помилкова думка, що договір оренди обов’язково має укладатися з нотаріусом.

Випадки дискримінації при оренді житла є унормованими, тому не визначаються такими, що потребують змін чи протидії. Толерування подібних практик не сприяє зменшенню випадків дискримінації, а, навпаки, підтримує її поширеність і невидимість. Студентство серед ймовірних причин дискримінації називає: бажання орендодав_иць убезпечити себе від імовірних збитків, попередній негативний досвід здачі житла, перевагу попиту на оренду над пропозицією. Такі пояснення є раціоналізуванням поведінки орендодав_иць та конструюванням теорії стигми.

Авторка: Єлизавета Хассай