Відбудова України: житло і житлова політика

Альона Ляшева, PhD, соціологиня, дослідниця житлової політики, працює у Центрі дослідження Східної Європи в Університеті Бремена:

Для більшості країн Європи соціальне житло не є чимось невідомим чи неочікуваним. Це дуже розповсюджена практика. Політика масового соціального житла стала відповіддю на руйнування після Другої світової війни. Це було значною складовою становлення тієї Європи, яку ми знаємо зараз.

З іншого боку, в сучасній Європі спостерігаються зворотні тенденції. Соціальне житло як феномен потроху замінюється ринковими рішеннями — і це поле політичних конфліктів та дискусій.

З перших днів вторгнення Росії я стала активно займатися житловим активізмом у Львові. Ситуація досі залишається ситуацією безвиході. Людей розселяли у те «соціальне житло», яке в нас уже існувало, а це студентські гуртожитки. Скоро починається навчальний рік, і гуртожитки більше не зможуть виконувати цю функцію. Студент_ки мають таке ж право на гуртожитки, як і люди, які приїхали з окупованих територій. Тому зараз ми маємо хвилю виселень і на Львівщині, і на Закарпатті, і в інших регіонах. Відповідно, люди знову опиняються в стані ризику — їм знову потрібно десь шукати житло чи кудись їхати. А це часто люди з інвалідністю, багатодітні родини, люди, які вже втратили когось з рідних. Тому я бачу тут переплетення різних соціальних проблем, яким можна було зарадити на якомусь рівні, якби ми мали це соціальне житло.

Житло є тією базою, яка може допомогти людині без роботи знайти роботу, людині, яка шукає кращу освіту, мати час і простір, щоб це зробити, людям з інвалідністю — вирішити інші свої проблеми.

Ринкові механізми не дозволять вирішити ні житлове питання, ні інші проблеми.

Війна — це такий час, коли у великій скруті перебуває величезна кількість людей, і тимчасове житло (модульні будинки) — це не те, що допоможе людям загалом.

Єдиний вихід у цій ситуації — глобальне переосмислення, що таке житло, яке сталося в Європі після Другої світової. Інакше ми матимемо бездомність, необхідність повертатися на окуповані території, і мультиплікацію соціальних проблем.

Олександр Коротких, головний архітектор КП «Агенція просторового розвитку», Вінниця:

Проблему житла потрібно розв’язувати на багатьох рівнях. Мета нашого проєкту — вирахувати, скільки, де, як та якого житла може бути створено у Вінниці у зв’язку з війною.

Відповідно до нашого дослідження можливостей створення нового житла у Вінниці, є два можливих сценарії:

1. Забудова вільних територій, розташованих переважно на околицях міста. 
2. Ущільнення існуючої забудови, забезпечної транспортною та соціальною інфраструктурою. У цьому випадку соціалізація людей, які приїхали в місто, може бути швидшою.

Наша мета — створити таку пропозицію, яка враховуватиме всі можливі форми фінансування та організованості: від індивідуальних до колективних за участі організацій.

Олена Огороднік, менеджерка проєкту «Прозорі міста»:

Велика війна підсвітила ті наявні житлові проблеми, які існували й раніше. Близько 6 мільйонів людей переїхали в межах України — і найперше, чого вони потребували на новому місці, — це житло.

Активізувався ринок оренди — і ціни почали масово зростати. На Закарпатті вартість оренди житла зросла на 225%. Так не має бути, бо забезпечення житлом — це базова потреба для людей. 

Станом на зараз у нас немає дієвих механізмів контролю цін на оренду. На початку повномасштабної війни були випадки, коли мери намагались самостійно контролювати цю ситуацію — фіксували ледь не погрози конфіскувати майно. Але юридично таких повноважень у місцевої влади немає.

Близько 70-90% ринку оренди в Україні є тіньовим. 

Як держава може допомогти та втрутитися?

1. Запровадження мораторію на підвищення цін на оренду, замороження цін станом на 24 лютого.
2. Прив’язка цін на оренду до кількісних показників: ріст інфляції, податки.
3. Введення граничних цін на оренду житла з урахуванням індивідуальних характеристик: розташування, площа, стан будівлі тощо.
4. Створення сектору публічного, соціального житла для здачі тим громадян_кам, які втратили житло.

Деякі країни не поширюють контроль над орендними цінами на так званий елітний сегмент. Наприклад, у Нідерландах не регулюють ціни на оренду житла, місячна плата за яке перевищує 740 євро. 

Впровадження контролю за орендою пов’язане саме з кризовими моментами в історії. І новий етап регулювання цін пов’язаний із пандемією коронавірусу. В умовах росту безробіття, призупинення будівництва, потребою людей ізолюватися у власних будинках, постало питання замороження орендних плат чи встановлення інших механізмів контролю над цінами. Таким механізмом стало ухвалення заборон на виселення з приміщень. З цих уроків ми теж можемо повчитися, як діяти під час воєнного стану.

Серед інших механізмів, які діють у світі, — пільги для орендар_ок, які втратили роботу (Австрія), податкові канікули для орендодав_иць (Австрія), замороження орендних плат в межах наявних контрактів (Люксембург, Канада), відстрочка орендних платежів (Чехія) та інші.

Станом на 2021 рік регулювання цін на оренду житла у різних формах існувала у двадцяти країнах світу.

Найменш ефективним варіантом для України буде замороження, а найбільш прийнятним варіантом — прив’язка цін в контрактах до інфляційних показників. Або ж можливе встановлення певних граничних меж орендних цін.

Будь-які обмеження будуть ефективними, якщо будуть паралельно впроваджуватися політики, які будуть сприяти формуванню прозорого ринку. Це може бути податок на вакантне житло, збільшення частки муніципального житла, реформування податку на нерухомість.

Всеволод Ніколаєв, доктор економічних наук, професор, «Політехніка Вроцлавська»:

Найбільшою та найпершою помилкою була приватизація квартир у 90-х роках та її вплив на подальший розвиток законодавства щодо будинку, землі, керуючих компаній, об’єднань співвласників. 

Якщо не дати відповіді на питання, що робити з об’єктом нерухомості (як він може бути зареєстрований, захищений), то ми нічого не вирішимо ні з орендою, ні з ремонтами.

45% світових активів — це житлова нерухомість. Це майже половина світового багатства. Для кожної сім’ї, як правило, житлова нерухомість — це основне надбання за все життя. І так зроблено в економіці, що цей обмежений ресурс захищений законодавством і зроблений таким чином, щоб людина хотіла отримати цей ресурс і хотіла не втратити.

В Україні квартира — це нерухомість. Але нерухомість — це передусім земля. Далі є земля з поліпшенням — якщо на землі є будинок. У будинку може бути квартира, яка жодним чином не може бути нерухомістю, бо є принцип, що є єдиний об’єкт нерухомості — земля з будинком. Квартира може бути частиною будинку, простору. Перше, що треба зробити, — це поставити піраміду нерухомості з голови на ноги.

Якщо у нас немає правильного поняття нерухомості, то в нас немає й об’єкту власності, який може бути захищений за тими правилами, які існують у світі. Разом з тим у нас немає і суб’єкта власності. Хто є власни_цею нерухомості, якщо квартира не є нерухомістю, а в будинку немає власни_ці, бо він є у співвласності.

Унаслідок приватизації власни_цями виявилися люди, які не можуть платити навіть за комунальні послуги. Відповідно, вони не можуть платити і за капітальний ремонт. Ці люди, очевидно, не зможуть ніколи придбати нове житло. Життєвий цикл будь-якого будинку закінчується. Відповідно, коли будинок зносять, ти не можеш заплатити за нове житло. І це друга проблема, яка стосується більше ніж половини населення і стає інституційною проблемою, яку має вирішити держава. 

З 2015 до 2020 роки на субсидії було витрачено удвічі більше, ніж на нове будівництво за ці роки. Тобто держава виплатила удвічі більше коштів власни_цям житла, ніж узагалі побудувала нового житла. При цьому заборгованість за комунальні послуги дорівнювала трирічному обсягу житлового будівництва 2020 року. Що це за власність, яка витягує з бюджету такі колосальні суми? У нас деформована власність та деформована платоспроможність.

Конспект: Альона Вишницька