Оренда житла в Україні: сучасний стан і виклики

Оренда житла, а саме посилення її захищеності та передбачуваності, має стати одним із пріоритетних напрямків розвитку житлової політики в Україні. На сьогодні існує потреба в урівноваженні відносин між орендар_ками й орендодав_ицями через посилення захисту прав орендар_ок. Лише за таких умов оренда у приватних осіб зможе слугувати надійним способом гарантування права на житло.

Поділитись:

Вступ

Оренда житла в Україні сьогодні здебільшого є непередбачуваною та незахищеною. Повномасштабне вторгнення Росії лише загострило цю проблему й актуалізувало потребу в доступному та якісному житлі. Близько 4,6 мільйона людей були вимушені покинути свої домівки. Для значної частки з них саме орендоване житло стало домом. Однак не завжди таке житло може гарантувати комфорт і впевненість. Разом зі зростанням потреби в орендованому житлі зростає і його вартість — а відповідно, й недоступність, зокрема для внутрішньо переміщених людей.

Існує потреба в комплексній і людиноцентричній житловій політиці, яка змогла би адресувати наявні виклики. Для того, щоб розробити і впровадити такі рішення, необхідно збирати й аналізувати дані про те, яким є сектор оренди в Україні та яким є досвід орендарів і орендарок. Протягом останніх трьох років у відповідь на поглиблену війною житлову кризу зʼявилася низка програм і проєктів, спрямованих на допомогу в забезпеченні житлом. Важливими є аналіз та оцінка цих програм і проєктів, збір даних щодо їхніх результатів і систематизація отриманого досвіду.

Цей звіт презентує дані про український сектор оренди, досвід оренди серед внутрішньо переміщених людей і дані щодо реалізації експериментального проєкту фінансової допомоги на оренду житла для внутрішньо переміщених людей, який запрацював наприкінці січня 2025 року. Ключовою метою цієї роботи є просування доказових рішень у житловій політиці.

Цей звіт є продовженням багаторічної роботи Cedos над дослідженням житлової сфери в Україні. Раніше ми публікували результати опитування про житло та житлові умови україн_ок і розглядали, зокрема, доступність житла, структуру форм володіння, а також вразливість населення до втрати житла. Крім того, ми розглядали сучасний стан, виклики і принципи нової житлової політики в Україні та міркували над тим, як створити доступне, якісне й безпечне житло для всіх, хто його потребує. Команда Cedos досліджувала наявне соціальне, тимчасове та кризове житло в Україні, а також розглядала перспективи розвитку такого житла в межах Калуської громади. Ми аналізували житлові потреби в окремих регіонах, зокрема у прифронтових сільських і селищних громадах. На додаток, у 2022 році Cedos видав перший в Україні «Юридичний порадник з оренди житла». Це дослідження продовжує попередню роботу і фокусується на секторі приватної оренди житла та спробах підвищити його доступність за допомогою субсидії на оренду житла для ВПО.

Звіт складається з чотирьох тематичних частин. Спершу ми розглядаємо сучасний стан і виклики сектору приватної оренди в Україні, зокрема аналізуємо проблеми та причини, які до них призвели. Далі ми зосереджуємося на тому, який досвід мають внутрішньо переміщені люди в орендуванні житла, описуємо його за результатами фокус-групових дискусій. У третій частині ми аналізуємо програму субсидії на оренду житла для внутрішньо переміщених людей, зокрема наводимо огляд цієї програми, її результати та труднощі, які виникли у процесі її реалізації. Наостанок ми аналізуємо вторинні дані, які стосуються міжнародного досвіду політик для підвищення доступності та захищеності орендованого житла. Наприкінці звіту ми підбиваємо підсумки і надаємо рекомендації для державних органів влади, міжнародних та громадських організацій, які працюють зі сферою житла в Україні.

Висновки

Ключовими проблемами сектору приватної оренди в Україні залишаються неформальність, непередбачуваність і незахищеність. Оренда житла регламентується окремими статтями Цивільного кодексу та Конституції. Однак спеціального законодавства щодо оренди житла в Україні немає. Деякі питання, повʼязані з орендою — наприклад, механізм встановлення та підвищення вартості та мінімального строку дії договорів оренди — залишаються поза увагою законодавства. Ці питання сторонам пропонується вирішувати за допомогою договору оренди.

За експертними оцінками, більшість орендодав_иць — це фізичні особи, які здають житло неформально, інколи без укладення договору й зазвичай без сплати податків. Водночас навіть наявність письмового договору не завжди гарантує дотримання прав. Як наслідок, орендар_ки часто стикаються з порушеннями: примусовим виселенням, неповерненням гарантійного платежу, раптовим підвищенням орендної плати, упередженим ставленням і дискримінацією. Це зумовлено, зокрема, обмеженістю наявних регуляцій і контролю за їхнім дотриманням. А судова практика щодо захисту прав орендар_ок наразі є незначною. Впровадження вже наявних регуляцій також ускладнюється браком формалізації у секторі оренди.

Ще одним викликом приватного сектору оренди є брак формалізації діяльності посередни_ць. Це ускладнює нагляд і контроль за сектором приватної оренди, а також збір і аналіз інформації щодо оренди житла.

Неформальність і відсутність належного захисту в приватному секторі оренди негативно впливають на різні зацікавлені сторони, зокрема на власни_ць житла та рієлтор_ок. Однак найбільш вразливою стороною залишаються орендар_ки, зокрема молодь, малозабезпечені, люди літнього віку та внутрішньо переміщені люди.

У цьому дослідженні ми зосереджувалися на досвіді оренди серед внутрішньо переміщених людей, і нам вдалося виокремити декілька ключових викликів, з якими вони стикаються: погіршення житлових умов після вимушеного переселення, брак доступного житла, непередбачуваність і незахищеність оренди житла, упередження та дискримінація.

Погіршення житлових умов і фінансового становища після вимушеного переселення — одна з важливих проблем, на які вказували інформант_ки. Більшість учасни_ць дослідження до переселення мешкали у власному житлі — квартирі або приватному будинку. Відповідно, значна частка учасни_ць дослідження вперше стикнулися з орендою житла після вимушеного переселення. Вони підкреслювали, що орендоване житло рідко відповідає їхнім попереднім стандартам, проте воно сприймається як необхідний компроміс.

Внутрішньо переміщені люди розповідали, що сприймають оренду житла як вимушений крок. Це пов’язано з відчуттям незахищеності та залежності від односторонніх рішень орендодав_иці. Крім цього, часті переїзди, спричинені раптовим підвищенням орендної плати чи виселенням, ускладнювали життя сім’ям внутрішньо переміщених людей, зокрема через потребу змінювати школу, в яку ходять діти, через транспортну недоступність чи брак належної інфраструктури на новому місці проживання.

Недоступність орендованого житла була наскрізною проблемою для внутрішньо переміщених людей. Це ускладнювало пошук житла, а також призводило до того, що люди орендували житло нижчої якості чи були змушені проживати разом кількома поколіннями однієї сім’ї.

Ще однією з проблем оренди житла у приватних осіб, на яку звертали увагу майже всі інформант_ки, була її непередбачуваність. Учасни_ці дослідження розповідали про низку типових труднощів, з якими вони стикалися через брак контролю за сектором оренди та доступних шляхів захисту своїх прав. Серед них називали небажання здавати житло внутрішньо переміщеним людям або пропозиції укладати договір оренди не довше ніж на 6 місяців, а також односторонні різкі підвищення орендної плати, що могли супроводжуватися погрозами виселення.

Досвід внутрішньо переміщених людей підтверджує, що існує нерівність у відносинах між орендар_ками й орендодав_ицями. Житлова ситуація внутрішньо переміщених людей часто залежить від характеру їхньої взаємодії з орендодав_ицями. Орендні відносини подекуди будуються на усних, не формалізованих домовленостях, а не на письмових договорах. З одного боку, деякі учасни_ці дослідження повідомляли про випадки підтримки та гнучкості з боку орендодав_иць — вони не підвищували орендну плату, поважали приватність, погоджували проведення ремонтів і покривали їхні витрати за рахунок оренди. З іншого боку, частина орендар_ок стикалися з негативними практиками: необґрунтованим підвищенням плати, необхідністю власним коштом вирішувати побутові проблеми тощо.

Учасни_ці дослідження, які мешкали у МТП, говорили як про позитивні, так і про негативні сторони проживання у них. З одного боку, інформант_ки звертали увагу на доступність МТП, відсутність дискримінації через статус ВПО або наявність дітей чи домашніх тварин, наявність справної побутової техніки та достатнього опалення взимку. З іншого боку, внутрішньо переміщені люди говорили про брак простору, необхідність проживати зі сторонніми людьми і розділяти з ними кухню, санвузол та доступ до пральних машин. Попри те, що інформант_ки характеризували проживання в таких умовах як емоційно виснажливе, надійність і захищеність цієї опції у порівнянні з орендованим житлом спонукала ВПО залишатися у МТП.

Частина інформант_ок розповідали, що для них найбільш бажаним є переїзд у власне житло. За їхніми словами, це дозволить їм покращити свої житлові умови, а також поверне їм контроль за власним життям і відчуття «нормальності». Окремі учасни_ці дослідження висловлювали сподівання на програми компенсації за пошкоджене та зруйноване житло, а також згадували соціальне житло як можливі довгострокові рішення.

У цьому дослідженні ми також аналізували реалізацію експериментального проєкту фінансової допомоги на оренду житла для внутрішньо переміщених людей, який запрацював наприкінці січня 2025 року.

Експериментальний проєкт з надання субсидії на оренду житла показав обмежені результати. Станом на початок вересня, за інформацією Пенсійного фонду, на призначення субсидії було подано 184 заяви, на основі яких було призначено 86 субсидій. Такі результати експериментального проєкту житла можна повʼязати з низкою чинників. Насамперед, поточний стан приватного сектору оренди в Україні не сприяє ефективному впровадженню подібних програм.

Одним із головних викликів, з якими стикнулися виконавці програми, стало небажання орендодав_иць брати в ній участь. Передовсім, в умовах зростання потреби в орендованому житлі орендодав_иці могли віддавати перевагу тим людям, які можуть сплачувати за житло без програм допомоги. Крім цього, як ми вже згадували вище, у більшості випадків орендодав_иці в Україні є фізичними особами, які надають житло в оренду неофіційно, без оформлення договорів і сплати податків. За таких умов сама лише компенсація сплачених податків не виступає дієвим стимулом для участі у програмі. Орендодав_иці, з якими нам вдалося поспілкуватися в межах цього дослідження, не згадували компенсацію податків як один зі способів мотивувати їх до участі у програмі. Отже, запропоноване полегшення податкового навантаження здебільшого не сприяло затребуваності програми через брак одночасного посилення податкового контролю.

Внутрішньо переміщені особи виявляли недовіру до програми — побоювання стосувалися як її стабільності, так і тривалості. Окремі інформант_ки, які проживали у МТП, зазначали, що побоювалися втратити поточне місце проживання через участь у новому проєкті..

Внутрішньо переміщені люди озвучували занепокоєння щодо майбутньої тривалості програми та можливих затримок у виплатах. Вони посилалися на негативний досвід із попередніми житловими програмами. Вони також висловлювали сумніви, що зможуть переконати орендодав_иць здавати житло людям, які оплачують його за допомогою субсидії.

Дизайн експериментального проєкту подекуди ускладнював участь внутрішньо переміщених людей. Так, для участі у програмі субсидії ВПО змушені були відмовитися або не отримувати допомогу на проживання. Відповідно, частина інформант_ок зазначали, що вони роблять вибір саме на користь допомоги на проживання, яку вони вважали надійнішою програмою. Вимога до зайнятості або реєстрації у Державній службі зайнятості для всіх працездатних членів домогосподарства була ще однією перешкодою, про яку згадували інформант_ки.

Наостанок, представни_ці неурядового сектору говорили про те, що впровадження субсидії в умовах нерегульованого сектору оренди може призвести до зростання вартості орендного житла. Окремі експерт_ки у питаннях житла зазначали, що обмежені фінансові ресурси доцільніше вкласти у збільшення фонду соціального житла і лише після цього впроваджувати програми субсидій для тих, хто не може сплачувати повну вартість оренди.