Право на місто: сьогодні, після завтра, завжди. Прогулянка Києвом

Комерція замість спадщини: вулиця Богдана Хмельницького

Місце збору — двір будівлі «Київпроекту», колишнього державного комунального проєктного комплексу, а згодом — відкритого акціонерного товариства. Ця будівля в майбутньому стане «поліфункціональним громадським центром» з трьома сотнями квартир і зміною висотності з 16 до 24 поверхів, що недвозначно вказує на першу і головну функцію — витискання прибутку з цієї площі. Я роблю фото зовнішнього фасаду двору на пам’ять — у столиці діє негласне правило «сфоткай, поки не знесли/забудували», однак сьогодні ми зібрались не задля пам’ятних світлин: аналітик і експерт з житлової політики Павло Федорів запрошує порефлексувати над процесами забудови, визначальною роллю земельної ренти, подумати про взаємодією суспільства і простору, а також про право на місто.

Поряд з «Київпроектом» розташований будинок 12-14 — пам’ятка історії, побудована в кінці ХІХ століття. У 2004 році його було визнано аварійним, після чого відселили мешканців, а будівлю передали у приватну власність. У 2013-му відбулася невдала спроба повернути будинок у власність міста через суд, через два роки стартували будівельні роботи, через три стався обвал перекриттів — під завалами опинилися 8 будівельників, двоє з яких загинули. Державна архітектурно-будівельна інспекція заявила, що не видавала дозволу на проведення будівельних робіт. Обвал стався через демонтаж міжквартирних перегородок: на місці будинку планували спорудити двадцятиповерхівку. Логіка власни_ць історичних будівель Києва не в тому, щоб зберегти архітектурну спадщину, а в тому, щоб отримати доступ до земельної ділянки, з якої можна отримати максимальний прибуток.

Нижче по вулиці Хмельницького на розі Хрещатика розташований Центральний універмаг і Центральний гастроном. Останній горів у 2017 році і спричинив немало хвилювань серед громадськості, адже замість історичної будівлі легко могла постати висотка (відхилений КМДА проєкт реконструкції лише підсилив побоювання). Найчастіше саме проєкти кардинальної перебудови історичних будівель чи забудова зелених зон або берегової лінії збурюють киян_ок до протесту. З ЦУМом усе минулося спокійніше — «ЕСТА Холдинг» (частина імперії Ріната Ахметова) зберегла фасад під час реконструкції, адже тільки він отримав охоронний статус, сама ж будівля збільшилась вдвічі, до того ж забудовник заволодів ділянкою Київради: у 2015-му отримав 118 м2 у дворі в оренду, а потім — ще 68 м2. Оскільки для отримання ділянки без аукціону потрібно мати якесь майно, ЦУМ викупив смітники та сплачував 25 тисяч гривень на рік за обслуговування, але там з’явилися комерційні площі, а не обслуговуючі. Та й у цілому ЦУМ перетворився зі звичайного універмагу, де пересічні кияни могли купити товар зі знижкою, на торговий центр преміум класу. Ідея «знесемо і побудуємо дорожче» тут трансформувалася в «реконструюємо і здаватимемо за шалені гроші».

Фото: Анастасія Боброва

Накопичення через позбавлення: рухаємося вулицями Франка і Липинського

Рухаємося по вулиці Хмельницького до перехрестя з вулицею Франка. Павло пояснює, як місто перетворилося на привабливий для купівлі-продажу об’єкт. Вся історія містобудування часів незалежної України пов’язана з лібералізацією. Коли у містах було мало капіталу, його треба було якось привабити. Для цього застосовуються підприємницькі стратегії розвитку, які мають дві ключові тенденції: залучення дешевої робочої сили та перетворення простору на товар. У 2011 році в Україні був прийнятий Закон «Про регулювання містобудівної діяльності», за яким планувальну документацію можуть розробляти треті сторони. У наших реаліях цю роль найчастіше виконує забудовник. Звісно, він має керуватися ДБН (державними будівельними нормами), які регламентують технічні аспекти, однак не визначають основного — функції. Інвестор_ка визначає, що розміщуватиметься в будівлі, на власний розсуд (зазвичай це те, що приноситиме гроші), і не дає нічого в обмін за надану землю. Також значна кількість міст в Україні взагалі не мають планувальної документації — або ж мають застарілу, що залишилася з радянських часів.

На вулицях Франка, Золотоворітській, Пушкінській нещодавно завершилися процеси реконструкції — тут оновлено покриття, додано велодоріжки і тактильну плитку. За дивним збігом, поблизу цих вулиць живе міський голова Києва — це скоріше не якийсь злий умисел, а бажання комунальних підприємств створити ілюзію, що у місті все гаразд. Найсумніше те, що ніхто не проводив досліджень, не цікавився у громади, а які вулиці вона хотіла б оновити та як саме.

«Також часто ми за муніципальний кошт підвищуємо вартість об’єктів для забудовника. Наприклад поряд з метро «Харківська» був ринок, який знесли для побудови житлового комплексу; у той самий час комунальне підприємство «Плесо» оголошує тендер на десятки мільйонів гривень на проведення благоустрою, тобто робить внесок у розвиток території за міський рахунок, покращує її. Це підвищує вигоду для забудовника, який потім цю територію просто вкраде, обгородивши парканом,» – розповідає Павло.

Девід Гарві пише про «накопичення через позбавлення»: коли щось не приносить достатньо прибутку, його недофінансовують, а згодом приватизують цей об’єкт, послугу, підприємство через їхню так звану «неефективність» — нерентабельність. Ми стоїмо навпроти бібліотеки імені Міцкевича, на розі Липинського та Франка. Павло наголошує, що ця установа може повторити долю бібліотеки імені Плужника, яка виконувала роль своєрідного «коворкінгу для бідних» (вона була розташована на Прорізній, а в цій місцевості не так просто знайти недорогий/безкоштовний простір для роботи). Однак бібліотека програла трирічну боротьбу за будівлю і тепер має виїхати, щоб звільнити її для Центру оцінювання держслужбовців. Звісно, бібліотека може з безкоштовного коворкінгу для записаних читач_ок перетворитись на приватний модний коворкінг, але тоді нею зможе користуватися лише та частина громади, яка зможе це оплачувати. Постає питання: для чого роздавати комунальну інфраструктуру, щоб після приватизації самим же за неї доплачувати? Чи маємо ми право на спільні блага поряд з домом, чи вони неодмінно будуть передані інвестор_кам?

Ми проходимо вулицю Липинського. Оренда квартири тут коштуватиме від 20 000 гривень на місяць, ціни на подобове житло дозволяють здавати цю квартиру вполовину днів менше і отримувати такий самий прибуток або й узагалі влаштувати фотостудію з погодинною оплатою — у Києві, та й в Україні в цілому, житло легко перетворюється на безпечний актив. Загалом це не добре і не погано, питання в тому, добре для кого і погано для кого? Для власни_ць цих помешкань така ситуація, безперечно, вигідна, а от для громади питання: що вона з цього отримає?

Велотрек — приклад того, що поки громада бореться, зміни можливі. Його побудували у 1913 році, відновили після Другої світової війни, а у 1990-х зробили нове якісне покриття. У 2007 році велотрек позбавили статусу історичної пам’ятки.

Будинок над велотреком будувався за заставні кошти компанії-забудовника «Консоль Лтд». Спочатку було передбачено 12 поверхів, потім 16, і зрештою 25 у найвищій частині. У 2008 році будівництво зупинилося через брак коштів. Інвестор_ки вирішили самостійно оплатити завершення будівництва і передали зібрані кошти дочірній компанії тієї самої «Консоль Лтд». Для управління нерухомістю й уникнення стягнень від кредитор_ок компанія також створила так зване ОСББ. Ця висотка є ідеальним прикладом спекулятивного активу: найдешевше помешкання тут зараз коштує 300 тисяч доларів, а найдорожче — пентхаус на 12 кімнат на 24 поверсі за мільйон доларів. Тут мало хто збирається жити — це житло, ймовірно, використовують, щоби сховати отримані сумнівним шляхом гроші і повернути їх законно під час продажу.

Велотрек у результаті було відновлено завдяки активному опору громади, який поєднався з бажанням тогочасного міського голови переобратися. Реконструкція розпочалася у 2014 році й закінчилася у 2016-му переданням велотреку у власність міста, яке витратило на нього 96 млн гривень. Це подається як перемога, однак насправді було витрачено кілька мільйонів доларів з бюджету на відновлення того, що зруйнував приватний інвестор.

Ходімо на Рейтарську

За спиною лишаються Обсерваторна, Січових Стрільців, Чкалівський сквер — зелені паркани маркують території, де зможуть витиснути максимум ренти. На Бульварно-Кудрявській височіє «Ярославів град»: скандально відомий ЖК, який постав на місці Сінного ринку, теж викликав значний опір громади, однак протести закінчилися пірровою перемогою Кличка — із забудовником уклали меморандум про зменшення кількості поверхів з 22 до 19.

Рейтарська за останні роки стала феноменом, який позначає не вулицю, а ілюзію способу життя. Тут тричі відбувався фестиваль «Блок-паті», який організовували місцеві бізнеси, щоб краще взаємодіяти зі своїми аудиторіями, а частину виручених від події грошей планували спрямувати на благодійність. Однак парадокс цієї вечірки у тому, що хоч вона й декларувала добросусідство, однак самим сусід_кам — власни_цям нерухомості поблизу, яких турбує шум, — вона не дуже до вподоби.

На другій лінії вулиці голосно лунають звуки будівництва: повним ходом іде ремонт майбутнього ресторанного комплексу, який займатиме круглу будівлю — колишнє фізіотерапевтичне відділення лікарні, яке викупив Марк Вілкінс. Сьогодні простір уже приймає відвідувач_ок: відео і фото дизайнерських ресторанів і магазинів облетіли всі соціальні мережі, набравши безліч лайків, а в прес-релізах відкриття Вілкінс наголошує, що Рейтарська може стати центром змін у Києві.

Що ж натомість принесуть ці зміни громаді? Ревіталізація цієї будівлі подається як успішний приклад — модерністську спадщину зберегли, а тепер ще й розвиватимуть локальну гастрономічну культуру. Також після «Блок-паті» у медіа почало з’являтися слово «джентрифікація» — нові бізнеси заїжджають на вулицю і витісняють ті, які там уже існують, а також мешкан_ок. В Україні ж джентрифікація проявляється трохи інакше, бо зміни у вартості та привабливості міського простору і землі для капіталу не відображаються у вартості для власни_ць нерухомості. Адже вони платять невисокий податок, а також можуть користати з благоустрою, забезпеченого містом, і підвищувати плату для своїх орендар_ок. Що більше місто і бізнеси-орендарі вкладають у середовище, то вищою для них стає орендна плата, тож виживають лише ті, хто закладає це підвищення в ціну свого продукту чи послуги на самому початку. Ці самі процеси провокують подорожчання орендного житла. Загалом ціни на орендне житло часто не прив’язані до доходів мешкан_ок, адже якщо вони не здатні оплатити заявлену суму, орендодав_иці можуть почекати на тих, хто зможе.

Пейзажка: точкова антизабудовна перемога

Павло розказує про Пейзажну алею як про вдалий приклад боротьби громадськості і забудовника. У 2002 році на території нинішнього парку було погоджено будівництво житлового будинку для Міністерства закордонних справ, у 2007-му там вирили котлован і огородили територію парканом. Боротьба за територію почалася роком раніше — активіст_ки організовували перформанси, акції прямої дії, адвокаційні кампанії (основним актором виступала ініціатива «Збережи старий Київ»), паралельно тривали судові процеси стосовно території. У 2012-му Вищий адміністративний суд дозволив будівництво, але згодом суди стали на захист алеї. Сам котлован активісти засипали ще у 2008 році.

З алеї відкривається вид на Воздвиженку — яскравий приклад спекулятивного капіталу в Києві. У 1980-х роках через проблеми з комунікаціями з приватних будинків, що розташовувались на теперішній Воздвиженці, мешкан_ок відселили на Лівий берег.

Пізніше там планували зробити етно-парк, потім готель, казино і зрештою зупинилися на ідеї «європейського кварталу». Земля була дешева для оренди, але розташування було виграшним — близько до центру, тож можна було побудувати елітне житло і продати втридорога. 2008 року будівництво було призупинене через брак коштів, а вже споруджені будинки просідали: через особливість ґрунтів тут не можна будувати високі будівлі. Дивним чином Воздвиженка нині водночас і порожня, і ні. В цей район заїжджають ті, хто може собі це дозволити: бізнеси, ресторани. З іншого боку, лише на частині Кожум’яцької пропонується 26 квартир в оренду, частина — в подобову, вартість кожної з них — не менше 1000 доларів. Оподаткування цієї нерухомості не створює навантаження на власни_ць, адже становить 1,5% від мінімальної заробітної плати на м2 за рік.

Гостиний двір і Сагайдачного: пішохідна зона чи великий ринок

Далі наш маршрут проходить на Контрактову площу. Ми спускаємось Андріївським, говорячи про псевдоісторичну забудову і долю архітектурної спадщини, згадуємо скандальне будівництво готелю, яке призвело до пошкодження замкової гори і будинків на Фролівській.

Минаємо Боричів Тік — тиху вулицю, яка часто залишається поза динамічними туристичними маршрутами. Цією непримітністю користуються девелопери: один за одним тут виростають елітні будинки, які уособлюють київський контекст джентрифікації. На сходах з Боричевого Току на Сагайдачного нам буквально доводиться перелазити через ковш будівельного екскаватора. Неоліберальне продукування міського простору не спиняється навіть на вихідних. Здається, право на тихе місто ми вже втратили: звуки будівництва, що супроводжували весь маршрут екскурсії, на Подолі стають ще гучнішими. Напевно, саме так у Києві співають гроші.

Гостиний двір — приклад довготривалої і послідовної боротьби, яка може тягнутися, поміж іншим, і в судах. Однак навіть коли суди закінчаться, то питання «Хто за це заплатить?» залишиться. З 1994 року будівлею володіла «Укрреставрація», як пам’ятку її вказано у трьох реєстрах збереження спадщини. Також у Гостиному дворі знаходилася Державна наукова архітектурно-будівельна бібліотека ім. В. Г. Заболотного, яка у своїх фондах має унікальні та старовинні архітектурні проєкти і документи. У 2013 році під час реконструкції бібліотеку виселили з приміщення. Згодом вона змогла розташуватися у будинку видавництва «Преса України». За гіркою іронією, капітал виштовхує її і звідти: у 2020 році бібліотеці-депозитарію не продовжили договір оренди у зв’язку з будівництвом житлового будинку 50Avenue на проспекті Перемоги, 50А.

Реконструкцію Гостиного двору у 2012 році взяла на себе інша «Укрреставрація» з абревіатурою ТОВ: у планах було надбудувати скляний поверх. Такі плани збурили протести, кілька місяців будівлю сквотували — проводили там різноманітні мистецькі, освітні та правозахисні події. Але, на жаль, усе закінчилося побиттям активіст_ок. Узимку 2013-го двері до Гостиного двору заварили, людей вигнали, а саму будівлю підпалили — пожежа зруйнувала дах.

Чому у Києві горять будинки? Часто гасіння пожежі потребує доступу через дах, який навмисно проламують і поливають водою. Це відкриває доступ для опадів, вологи, перепадів температури, тож навіть якщо вогонь не сильно пошкодив будівлю, вона продовжить руйнуватися. Гостиний двір руйнується таким способом уже 8 років: гроші у приватної «Укрреставрації» закінчилися, але відмовлятися від будівлі в компанії не хотіли. У 2015 році там погодилися законсервувати будівлю за міський кошт. Місто не стало оплачувати ці роботи, адже оренда залишалася за компанією, і вона могла відсудити двір. У 2018 році будівля перейшла до Фонду держмайна, який, своєю чергою, може передати її Мінкульту — однак органи міської вдади наполягають на поверненні двору до комунальної власності.

Гостиний двір вперше було реконструйовано у 1970-80-х роках, тож він хоч і не містить у собі дух прадавньої історії, однак має символічне значення для громади і є унаочненням того, що на Контрактовій може існувати величезний простір для людей. Які тут ризики? Міський менеджмент дуже слабкий, і немає жодних гарантій, що влада зможе розвивати чи навіть не втратити будівлю (нещодавно відбулося захоплення «Артпричалу»; ми пам’ятаємо, як Муніципальна варта допомогала відбирати кінотеатр «Київ») — рейдерство є поширеним способом привласнення будівель. Ще одним проблемним моментом є заповнення Гостиного двору карнавальною комерцією або черговим ринком їжі, адже так розвивається вся пішохідна зона Сагайдачного-Контрактової.

Сьогодні тут усі чекають на турист_ок і дедалі менше зважають на місцевих мешкан_ок — тимчасове оглядове колесо, здається, залишиться тут завжди, а ярмарки агресивно відбиратимуть потенційне місце для протесту, і мобілізуватися на захист простору буде дедалі складніше.

Вулиця Сагайдачного загромаджена терасами ресторанів, вивіски і декор ховають тріщини історичних будівель, в яких розташовані заклади. Ми стаємо під будинком, який є архітектурною пам’яткою — тут на другому поверсі ресторан, а на першому магазин, балкон повільно осипається, а зі стіни стирчить шматок арматури. Причиною хаотичної забудови і доведення історичної спадщини до занепаду часто називають корупцію, однак тут варто поглянути на нерівномірний розподіл впливу і пріоритизацію у творенні міського простору інтересів тих, у кого є гроші.

Фото: Катерина Бабич

Ми стоїмо через дорогу від житлового комплексу SAGA City Space — ексклюзивна колекція апартаментів з вулиці постає двома рядами вікон фасаду, однак за ними сховалися ще п’ять поверхів будівлі. Сучасний фасад не всім прийшовся до вподоби, адже вибивається з канви історичних будинків. Однак такі архітектурні дискусії найчастіше досить бідні за своєю суттю, адже концентруються лише на зовнішньому вигляді забудов та реконструкцій і не зачіпають питання про те, що це означатиме для громади. Черговий перепродаж ділянки приніс 7 мільйонів гривень і елітні апартаменти, хоча на пустирі знову міг постати кінотеатр або навіть зелений сквер. Затягнута банером будівля по сусідству з комплексом яскраво контрастує з ним і своїм понівеченим фасадом, заіржавілим балконом ніби натякає, що «краще вже ЖК, ніж руїни». Це досить поширена ідея про те, що лише бізнес-інвестиції можуть рятувати простір: мовляв, невже ви хочете, щоб тут не було нічого? Проголошення і поширення такого наративу у кращому разі відкидає, а в гіршому — замовчує та ігнорує роль міста, яке може повертати простори собі і створювати в них щось важливе та корисне для мешкан_ок. Однак якою би поширеною ця логіка «інвестиції або нічого» не була, вона є оманливою. Можливо, наступного разу, гуляючи Києвом і критично аналізуючи міський простір, вам вдасться розгледіти цей фальш.

Авторка конспекту: Катерина Бабич

Матеріал є частиною Українського урбаністичного форуму 2021«Після Завтра». Форум організовує аналітичний центр Cedos за підтримки Фонду імені Гайнріха Бьолля.