Державна житлова політика в Україні: сучасний стан та перспективи реформування

Державна житлова політика в Україні сьогодні не має механізмів забезпечення громадянкам/-нам конституційного права на житло.

Ми опитали українок/-ців щодо їхніх житлових умов. Майже половина опитаних не мають жодного уявлення чи плану дій щодо того, що вони робили б і де мешкали б, якби втратили житло, в якому проживають нині.

Серед тих, хто хоче або потребує зміни житлових умов, половина не змогли відповісти, через скільки часу їм вдасться це зробити. 90% тих, хто бажає і потребує змінити житлові умови, не мають достатньо коштів для цього, хоча дві третини з них сподіваються таки придбати житло.

Сфера оренди житла неврегульована, не гарантує стабільності та стигматизована. Лише половина респонденток/-ів, які орендують, заявляють, що можуть жити повноцінним життям за таким умов і почуваються безпечно. П’ята частина респонденток/-ів, які орендують, хоча б раз зазнавали дискримінації під час пошуків житла. Стільки ж відчувають страх бути виселеними без попередження. Водночас така оренда є дорогою: половина опитаних змушені економити на інших витратах, оскільки сплачують від третини до половини сукупного місячного доходу.

Різниця між регіонами зростає. Якщо в перші роки незалежності в усіх регіонах будували по 200-300 м2 на 1000 осіб, то тепер Київ і Київська область сильно попереду, тоді як у багатьох інших областях будується менше, ніж у дев’яностих. Чому так? Які наслідки це має для населення? Сьогодні держава приділяє недостатньо уваги цим питанням.

Рекомендації

1. Почати широку дискусію про те, що таке житло, на чиї потреби орієнтується державна житлова політика і як саме вона забезпечуватиме конституційне право на житло.

2. Розробити цілісну державну житлову політику, яка замінить окремі галузеві житлові програми. Наразі орієнтація на інтереси малої кількості традиційно незмінних груп – молоді, окремих професій тощо – перешкоджає цілісній соціальній політиці.

3. Спираючись на аналіз міжнародного досвіду, ми рекомендуємо варіант збалансованої житлової політики, нейтральної щодо форм володіння житлом. Першим кроком до цього має стати відмова від стимулювання власності на житло.

4. Включити чинні державні житлові програми до комплексної державної політики, орієнтованої на надання житла у користування, а не розширення частки власності. Субсидування власності на житло для окремих категорій населення не відповідає цілям економічної ефективності та соціальної справедливості.

5. Для стимулювання використання житла як місця для життя, а не способу захисту заощаджень чи активу, прийняти зміни до Податкового кодексу (стаття 266) і скасувати податкову пільгу в податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, для кожної наступної одиниці житла у власності. В частині щодо бази оподаткування рекомендуємо зробити ставку диференційованою та вираховувати її на основі вартості житла, а не його площі.

6. Для створення альтернатив власності на житло розширювати та підтримувати сектор оренди. Міжнародний досвід і результати нашого опитування показують, що оренда житла може бути ефективним способом забезпечення житлом значної кількості домогосподарств.

7. Успішний міжнародний досвід показує, що договори оренди мають давати гарантії щодо термінів (не менше 3-5 років), обмежень підвищення орендної плати (індексування відповідно до інфляції або темпів росту заробітної плати) та підстав для виселення.

8. Врегулювати реєстрацію місця проживання людей, які мешкають в орендованому житлі.

9. Використовувати колективні договори оренди для якнайповнішого використання надлишкового житлового фонду в приватній власності. Соціальні агенції оренди домовлятимуться з приватними особами, в яких є у власності житло, щодо оренди на тривалі терміни за нижчу плату в обмін на стабільність орендного доходу протягом цього тривалого терміну. Таке житло можна орендувати особам, які стикаються з будь-якими формами дискримінації на ринку оренди у приватних осіб.

10. Доповнити сектор орендного житла у приватних осіб шляхом створення публічного сектору оренди. Для цього необхідно прийняти законодавство, що закріпило б неприбутковий статус організацій, які займатимуться будівництвом, наданням та обслуговуванням такого житла.

Міжнародний досвід демонструє, що інтегровані орендні ринки житла, в яких немає адміністративних бар’єрів між прибутковим та неприбутковим секторами, успішно забезпечують доступ до житла для різних категорій населення. Зі зростанням частки публічного сектору оренди в житловому фонді він успішно конкуруватиме з прибутковим сектором і матиме непрямий вплив на нього з точки зору якості, термінів та цін на оренду.

11. Облік населення, яке потребує поліпшення житлових умов (так звану “квартирну чергу”), перетворити на список тих, хто потребує соціального житла із моніторингом потреб та фінансового стану таких осіб.

12. Пояснювати населенню, хто, як і для кого створюватиме умови для реалізації права на житло і які для цього існують ресурси. Наше опитування показало, що населення має завищені очікування щодо забезпечення житлом і водночас не вірить у його реалістичність.

Рекомендації щодо даних про житло

1. Для оцінки наявних ресурсів і потреби у житлі Мінекономіки, Мін’юст, Мінгромад, Мінсоц, Нацбанк, ДФС, Державна служба статистики й органи місцевого самоврядування мають забезпечити збір, аналіз та представлення статистичних та адміністративних даних, які стосуються житла. Набори даних мають містити зведені результати комплексного аудиту житлового фонду, а не розрізнені статистики, в яких житло і населення існують паралельно одне до одного.

2. Профільні органи мають збирати й аналізувати соціально-демографічні дані щодо тих домогосподарств, у структурі витрат яких є місце витратам на купівлю нерухомості, а також дані щодо того, яким є призначення та характеристики цієї нерухомості.

3. Потрібне комплексне дослідження зв’язків між даними про поточні житлові умови та про соціально-економічні характеристики населення. Тоді державні програми зможуть ефективніше працювати передусім для тих людей, які потребують покращення своїх житлових умов і не мають ресурсів, щоб здійснити це без державної допомоги.

4. Оновлення потребують також підходи до обрахунку показників, які використовують для оцінки житлових умов населення. Зокрема, при обрахунку показника перенаселеності житла слід переглянути визначення мінімальної норми: від мінімальної кількості кімнат перейти до мінімальної кількості площі, необхідної для гідних умов проживання.

Дослідження провів аналітичний центр CEDOS у рамках “Ініціативи з розвитку аналітичних центрів в Україні”, яку виконує міжнародний фонд “Відродження” у партнерстві з Ініціативою відкритого суспільства для Європи (OSIFE) за фінансової підтримки Посольства Швеції в Україні.

Проект здійснений у співпраці з Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву. Аналітичний центр СEDOS висловлює вдячність Фонду за допомогу і сприяння у проведенні цього дослідження.

Висловлені думки належать автор_кам і не обов’язково збігаються з позицією аналітичного центру CEDOS, Міжнародного фонду “Відродження”, Ініціативи відкритого суспільства для Європи (OSIFE), Посольства Швеції в Україні, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву.

Будь-яке використання матеріалів, розміщених у цьому виданні, дозволене за умови згадки першоджерела не пізніше другого абзацу тексту.