Альтернативні моделі житлових орендних кооперативів

Чаба Єлінек, міський соціолог, співзасновник Periféria Policy and Research Center 

Ситуація з житлом в Угорщині

З 2015 року і дотепер індекс цін на житло в Угорщині набагато вищий, ніж середній показник Європейського Союзу. За цей період ціни на житло зросли більш ніж удвічі, водночас у ЄС ціни виросли менш ніж на 50%.

З 2015 року, відколи в Угорщині та Європі почався останній житловий бум, купівля житла, пов’язана з інвестиціями, зросла приблизно на 40%. Все більше людей намагаються інвестувати в житло, що витісняє людей, які просто хочуть десь жити.

Домогосподарства, які бажають купити житло в Будапешті, мають конкурувати зі зростаючою кількістю інвесторів-покупців. Дохід домогосподарств у Будапешті на 28% вищий, ніж у середньому по країні. Але ціни на житло вищі на 110%, ціни на оренду – на 50% ніж у середньому по країні. 

Ще одна більш структурна причина зростання цін на житло полягає в тому, яка структура власності в країні. Лише за 20 років (з 1990 по 2011), через масову приватизацію, фонд соціального житла скоротився з 20% до 3-4% по всій країні та з 50% до 5-6% у Будапешті.

Така модель структури власності склалась не лише в Угорщині, вона подібна і в інших східноєвропейських країнах. Деякі дослідники називають це режимом супервласності житла, і проблема з цим полягає в тому, що він набагато менш стійкий, ніж режими житла, де більша частка державного та орендованого житла.

У часи соціалізму житло було набагато пріоритетнішою сферою політики, тому багато грошей йшло на житлові інтервенції та субсидії, які радикально зменшилися після зміни режиму. За останні 30 років найважливішим видом витрат, пов’язаних з житлом, були різні форми субсидій для приватних домогосподарств, щоб допомогти їм придбати власне помешкання. Субсидії не були соціально-цільовими, і більша частина цих грошей закінчилася на домогосподарствах середнього або вищого середнього класу, що ще збільшило нерівність, а також стало однією з причин появи бульбашок на ринку житла. 

Ще однією проблемою угорського житлового фонду є його вік. Майже 70% житла було побудовано до 1980 року. 80% нинішнього житлового фонду не відповідає сучасним стандартам енергоефективності і якості. Тому є проблема не тільки матеріальної та фізичної доступності, але й проблема енергетичної бідності, яка у контексті останніх кількох місяців поглиблюється.

З 10 мільйонів населення, три мільйони відчувають певні форми житлової бідності, яка може бути пов’язана з матеріальною чи фізичною доступністю, правовими проблемами, проблемами якості або просто поганим розташуванням їхніх помешкань.  

Отже, на ринку житла є багато потенційних цільових груп для нових інноваційних доступних рішень. До них входять молоді люди та студентство, домогосподарства де є лише один з батьків, щойно розлучені люди, літні люди, які живуть самі, а також люди, які мають нестабільні умови на ринку праці та не можуть отримати позику. 

В Угорщині існує інституційний вакуум забезпечення житлом. Відсутні організації, основним профілем яких є розвиток або управління орендним чи доступним житлом. Є держава, яка не витрачає кошти на соціальне житло, і учасники ринку, які намагаються отримати прибуток від своїх інвестицій, але немає інших типів установ, що зацікавлені в будівництві чи підтримці некомерційного житлового сектору. Без таких організацій, в довгостроковій перспективі, важко розв’язувати проблеми, пов’язані з доступністю, тому що логіка ринку не зміниться, а держава зараз не має наміру або можливості трансформувати ринок житла. 

Для існування таких інституцій потрібне довгострокове мислення. Країни зі значним некомерційний житловим сектором витратили десятиліття аби його створити та зробити міцним і функціональним. Для заповнення інституційного вакууму потрібна прозора та стабільна нормативна база, яка гарантувала б, що такі гравці можуть з’являтися у сфері житла, і вони можуть працювати ефективно.

Також необхідно спрямувати певні державні кошти на цей сектор, оскільки інакше дуже важко його створити. Крім того, існує потреба в адекватному та довгостроковому фінансуванні з боку ринку, щоб фінансові суб’єкти були готові розгорнути щось на кшталт «терплячого капіталу» або «каталітичного капіталу», який враховує вплив своїх інвестицій, а не лише прибутковість. Також розвивати потенціал менших, а потім і більших організації житлового будівництва, які здатні заповнити цей вакуум. 

Потенційні нові інституційні форми оренди житла

Інституційний вакуум може бути заповнений багатьма різними типами альтернативних організацій або альтернативних моделей. Одним із варіантів є житлові асоціації, де є некомерційна або змішана організація, яка має портфоліо житла, яким вони керують. Вони пропонують його для здачі в оренду за доступною ціною. Для будівництва такого житлового фонду потрібні великі капіталовкладення на початку.

Друге можливе рішення – соціальні орендні агенції. Зараз є кілька проєктів, які експериментують з цим в Угорщині з досить хорошими результатами, також подібні проєкти є і в інших країнах. Соціальні агенції з оренди – це посередник між власником житла та орендарем. 

Агенція знаходить вільне помешкання і орендує його у власника, яке потім здає орендарю. Таким чином можливо досягти різних типів угод, але зазвичай головна ідея полягає в тому, що ви орендуєте житло нижче ринкової ціни. Таку модель також можна запустити як суміш або як співпрацю державних і некомерційних організацій.

Але обидві ці моделі, навіть якщо вони створюють доступне житло, не підпадають під категорію спільного житла, коли мешканці є невід’ємною частиною процесу створення та підтримки доступного житла. 

В Periféria Policy and Research Center протягом кількох років адвокатують модель орендних кооперативів. Це модель, коли люди ділять свій житловий простір зі своїми сусідами та сусідками. Житловий блок складається не тільки з окремих квартир, але може мати спільну кухню або спільні загальні приміщення (робочий простір, бібліотека, дитячий садок, простір для майстерень і т.д.) і цим колективно керують. Отже, у вас є елемент спільного використання простору. У кінцевому підсумку є доступні помешкання та процес співпраці, через який залучаються люди. 

Як правило, кооператив володіє будинком, орендарі та орендарки є членами цього кооперативу, і вони мають частку власності, але необов’язково володіють власними одиницями житла, які можна було б легко виставити на ринок. Це скоріше право на використання, тому це стабільно, це довгостроково, але ви не можете отримувати прибуток від підвищення цін і вільно продавати своє право користування. Другим елементом є доступна орендна плата, яка дешевше за ринкову ціну. 

Така модель передбачає демократичну організацію “знизу вверх”. Для того, щоб люди були організовані та ефективні водночас потрібна група фасилітатор_ок, які будуть організовувати процес будівництва та управління.

Найзвичайніша схема фінансування такого проєкту полягає в тому, що у вас є власний капітал орендарів, який зазвичай становить від 10 до 30%. Другим елементом є щось на кшталт «терплячого капіталу» у вигляді позики в етичного банку або інвестиції, також це можуть бути мікрокредити або так звані дружні позики. Досвід показує, що державні субсидії (у грошовій чи негрошовій формі) можуть дуже допомогти розпочати такі проєкти.

Приклад Угорщини у створенні орендних кооперативів

Пілотний проєкт в Будапешті, район Зугло, який стартував з 2018 року:

• 282 квадратних метри, 7 мешканців;
• 50% власний капітал, 50% короткострокових дружніх позик; 
• без муніципальної і державної підтримки;
• відсутність іпотеки;
• емуляція орендного кооперативу;
• орендна плата: 60% від ринкової ціни.

Цей проєкт з’явився після багатьох років адвокації та переговорів з різними акторами. І після того, як він був завершений був заснований Альянс для спільного розвитку нерухомості, щоб інституціоналізувати та формалізувати знання, які були отримані у ході цього процесу, і сприяти появі подібних проєктів.

Ініціатива MOBA

MOBA – низова ініціатива східноєвропейських житлових кооперативів розпочата у 2017 році з п’яти різних країн регіону. Головна мета MOBA полягає в тому, щоб зібрати міжнародні приклади, поділитися знаннями та розвинути традицію колективно організованих житлових рішень у регіоні. До складу ініціативи входить п’ять дійсних членів плюс три асоційованих члени. Є два реалізовані проєкти (Будапешт, Прага) і ще три готуються. 

Фінансування має вирішальне значення для розвитку доступного житла. З одного боку, потрібне дешеве фінансування для реалізації проєктів, з іншого – у довгостроковій перспективі зберегти неспекулятивний та некомерційний характер цих проєктів.

Висновки 

• Житлова криза в Східній Європі – ще більш негативні прогнози;
• Нестійкий режим власності (багато житла у приватній власності та нестача державного та орендного житла);
• Інституційний вакуум у сфері житла;
• Орендні кооперативи можуть бути потенційним (але не єдиним) рішенням;
• Необхідна сприятлива національна нормативно-правова база та субсидії;
• Потреба у нових учасниках та залучення терплячого і каталітичного капіталу;
• Довгострокове мислення – адвокація з коаліціями різних акторів;
• MOBA як потенційний регіональний актор у сприянні цьому процесу.