Механізми фінансування та інвестування для доступного та інклюзивного житла

Джулі Лоусон, професорка Центру міських досліджень, RMIT, членкиня редакційної ради Housing Theory and Society, головна авторка звіту ООН #Housing2030

та

Мішель Норріс, професорка соціальної політики, директорка Geary Institute for Public Policy, University College Dublin

Цілеспрямована підтримка житла формує постконфліктне економічне відновлення та покращує довгострокову соціальну, економічну та екологічну стійкість. Житло є основою соціального та економічного добробуту, а також післявоєнного відновлення та відбудови.

Сфера потребує довгострокових зусиль, включаючи інструменти політики для ремонту, реконструкції та оновлення житла. Це невіддільна частина плану відновлення. 

Шляхи відновлення є унікальними, як демонструє відновлення європейських міст після ІІ Світової війни, і вони формуватимуть майбутню житлову політику. Ключове значення мали стратегічні інвестиції на реконструкцію, далекоглядна земельна політика та ефективні моделі забезпечення доступним житлом. Державні інвестиційні банки, творці міської та житлової політики, муніципалітети, постачальники житла створили систему для соціального й економічного відновлення.

Розбудова інституційної спроможності в цих сферах матиме важливе значення для відновлення України. У відбудові Європи після ІІ Світової війни ключову роль зіграли земельна політика, стратегічні інвестиції та гарантування громадських інтересів у сфері житла.

Є багато галузей, де необхідна публічна дискусія, бо вона може сприяти ефективній відбудові:

• основи управління: Національна житлова стратегія, багаторівневе управління та сталий розвиток;
• оцінка житлових потреб та звітність;
• сталі та інклюзивні системи соціального житла;
• сприяння розвитку ринку землі в інтересах суспільства;
• стабільні інвестиції в необхідне житло;
• оподаткування як інструмент позитивних інвестицій у доступне житло;
• житлові стандарти, якість, доступність та енергоефективність;
• права орендарів на безпечне та якісне житло;
• залучення мешканців та їх захист – коли ми робимо щось для когось, це не означає, що вони не мають бути виключеними з цього процесу. Це стосується і тих, хто зараз перебуває не в Україні.

Житлова стратегія Шотландії “More homes Scotland” – приклад найкращої міжнародної практики, який містить в собі стратегічні інвестиції з огляду на потреби, співпрацю з муніципалітетами та постачальниками житла.

Багато країн з ефективними житловими політиками мають спеціальні агентства, які опікуються питанням доступного житла. Наприклад, Агентство фінансування та розвитку житла Фінляндії – також співпрацює з муніципалітетами, інвестує у широкий спектр власності для молодих і старших людей, зосереджується на доступності, інклюзивних районах та енергоефективності. Регулює державні житлові компанії та неприбуткові житлові товариства. 

У Відні є земельний фонд, який надає необхідні ділянки для потреб у житлі, спільно інвестує доступні кошти та проводить конкурси забудовників.

Словацька державна програма використовує послідовні п’ятирічні плани для впровадження житлових реформ. 70% житла з часів соціалістичного минулого перебувають зараз у дуже гарному стані.

Продумане регулювання орендної плати може забезпечити справедливі відносини між орендар_кою та орендовав_ицею, гарантувати безпеку і водночас залучити інвестиції в якісне житло.

З початку повномасштабної російської агресії багато внутрішньо переміщених осіб опинилися на Заході Україні, і там суттєво зросли ціни на оренду. Цей підхід потрібно реформувати, бо зараз він не є ефективним. Регуляція оренди – частина пазлу успішного ринку оренди.

У різних країнах діють різні моделі регулювання оренди, і потрібно думати, що найкраще підійде для України. 

На що потрібно зважати, регулюючи сферу оренди?

• при розробці, формуванні та впровадженні житлової політики у центрі має бути людина;
• інтеграція, координація та моніторинг відповідних політичних зусиль;
• поєднання місцевих на національних оцінок житлових потреб з можливими планами розвитку та необхідними інвестиційними планами;
• забезпечення справедливих відносин орендар_ок та орендодав_иць – безпечне володіння, справедлива індексація орендної плати та належні стандарти якості житла;
• належним чином регламентовані моделі забезпечення житлом;
• залучення резидентів до процесу.

Фінансування є дуже важливим у житловій політиці, бо житло дорого будувати, дорого утримувати й дорого ремонтувати. Це завжди створює виклики для органів влади.

Катерина Зісімопулу, старша спеціалістка з міських питань (інженерка-архітекторка), Відділ міського розвитку, Дирекція проєктів, Європейський інвестиційний банк

Попит на доступне житло високий в усій Європі. У деяких країнах люди витрачають понад 40% свого доходу на житло, особливо у великих містах. Європейський інвестиційний банк безпосередньо фінансує програми в різних країнах, які намагаються адресувати проблему доступного житла, а також кооперуються з регіональними банками розвитку, які вже далі фінансують менші проєкти. Ціль – досягти фінансової сталості доступного й соціального житла.

Як отримати прибуток або зменшити вартість соціального житла:

• доступна оренда;
• державні субсидії;
• розпродаж деяких будинків;
• житло, яке отримане безкоштовно;
• гарантовані державою позики під низькі відсотки;
• земельна ділянка надається безкоштовно;
• непотрібно генерувати прибуток + заборона на розподіл прибутку.

Соціальне житло у більшості випадків є орендованим, а плата складає від 20 до 80% від ринкової або ж базується на доході. Соціальне житло допомагає боротися з нерівностями, стимулює мобільність робочої сили, інклюзивність та дозволяє краще планувати місто. Крім того, орендарі залучені в процес прийняття рішень.

Хороше ефективне соціальне житло може бути економічно самостійним. Щоб цього досягти, потрібно регулювати оренду.

Джулі Лоусон, професорка Центру міських досліджень, RMIT, членкиня редакційної ради Housing Theory and Society, головна авторка звіту ООН #Housing2030

Рівень житла у власності в Україні надзвичайно високий – 96-97%. Потрібні альтернативи. З європейського досвіду вже видно, що збільшення витрат на іпотеку не обов’язково означає підвищення рівня володіння житлом. Це може просто означати підвищення цін на житло.

При збільшенні іпотеки в Європі з 90-х ми спостерігали зниження кількості житла у власності у США, Великобританії, Австралії, особливо серед молоді. 

У Києві чи не найвищі ціни на житло в Європі, якщо порівнювати з доходами людей. Нам потрібна така система забезпечення житлом, яка дозволяє людям мати житло та вибір — наприклад, переїхати від батьків, змінити місто проживання чи поїхати на навчання. Для цього потрібна хороша житлова політика. В Україні потрібно позбутися стигматизації оренди житла.

Потрібно стежити за тим, як саме циркулює капітал. Кошти, отримані від оренди соціального житла, мають йти на утримання цього житла, а не в будь-які інші сфери. 

Житло має бути доступне не лише для тих, хто найбільше його потребує, а для всіх, хто його потребує.

У майбутній відбудові України житло буде відігравати ключову роль, бо це те, куди люди можуть повернутися та відчувати себе у безпеці. 

Мішель Норріс, професорка соціальної політики, директорка Geary Institute for Public Policy, University College Dublin

Є багато варіантів, ким може надаватись соціальне житло. Наприклад, в Ірландії воно надається муніципалітетами. В інших країнах це можуть бути окремі організації, які при цьому контролюються муніципалітетами, також кооперативні організації та неприбуткові організації.

Є позитивні сторони у тому, аби мати окремих акторів для надання соціального житла. Для муніципалітетів може бути важко регулювати соціальне житло, адже в них є й інші сфери відповідальності. Також новообрані члени муніципалітетів можуть продавати соціальне житло, бо це користується популярністю черед виборців. Тобто у довгостроковій перспективі країни Західної Європи, де є великий сектор соціального житла, зазвичай надають житло поза муніципалітетами. Це можуть бути організації, які контролюються муніципалітетами, але не прямо. 

В Україні критично важливо розпочати забезпечення людей соціальним житлом. Поки що це можуть бути муніципалітети. У довгостроковій перспективі, можливо, варто дослідити альтернативні моделі, щоб мати досвідчених постачальників соціального житла — тих, хто має досвід саме у житловій сфері.

Є дві великі стратегії того, кому саме та як надавати соціальне житло. Перша базується на доході. Плюс цього підходу полягає в тому, що тут немає стигматизації тих, хто живе у соціальному житлі, і люди можуть дозволити собі платити за це житло. Звісно, потрібно пріоритизувати тих, в кого нижчий дохід. Друга модель виходить з проблеми дискримінації та потреби убезпечити тих, кого найбільш імовірно дискримінуватимуть на рику житла. Наприклад, бездомні люди, сім’ї з багатьма дітьми або етнічні меншини – усі вони мають проблеми на приватному ринку оренди, бо їх дискримінують.

Конспект: Юлія Кабанець