Житлові потреби та перспективи соціального житла в Калуській громаді

Вступ

«А що таке житло? Житло — це фундамент всього».
Чоловік, ВПО, проживає у прихистку

Житло є однією з ключових складових добробуту людини. Дім — це місце відпочинку та соціального відтворення. Разом з тим питання житла є комплексним, його не можна розглядати поза іншими аспектами соціального й економічного життя. Наявність і розташування житла може впливати на доступ до роботи, соціального захисту або якісного дозвілля. Крім цього, дім має глибоке символічне значення, тип житла може ставати частиною ідентичності чи способу життя людини. Попри значну соціальну важливість житла, нерухомість також є прибутковою інвестицією. На думку дослідників Маддена та Маркузе, саме конфлікт між житлом як домом і нерухомістю як інструментом для генерування прибутків є джерелом перманентної житлової кризи в сучасному світі.

Повномасштабна російська війна проти України призвела до значних руйнувань у секторі житла і змусила мільйони людей покинути свої домівки. Станом на грудень 2024 року кількість внутрішньо переміщених людей сягнула 4,6 мільйонів.

Внаслідок війни потреби в житлі зросли й урізноманітнилися. Крім цього, війна оприявнила внутрішню нестійкість житлового сектору та брак ефективних механізмів для реакції на нові виклики.

На сьогодні Україна стоїть на порозі змін у житловій політиці. У 2024 році був розроблений проєкт Закону «Про основні засади житлової політики». Станом на початок 2025 року триває розробка оновленого Закону «Про соціальне житло». Крім цього, активно обговорюється розвиток сектору соціального житла, а саме житла в довгострокову оренду за цінами нижче ринкових — таким житлом управлятимуть окремі надавачі або ж оператори доступного житла. Уряд України веде перемовини щодо запуску пілотного проєкту соціального житла за підтримки Європейського інвестиційного банку.

Попередні спроби розвинути некомерційний сектор житла в Україні не були успішними. З середини 2000-х років в Україні діють фонди житла соціального та тимчасового призначення. Раніше ми вже писали про суперечності й обмеження наявної системи. Відповідальність за наповнення фондів житла соціального та тимчасового призначення лежала на місцевих органах влади. Попри це, не існувало зрозумілих фінансових та управлінських інструментів, які б дозволили громадам ефективно наповнювати і розвивати такі фонди.

Станом на лютий 2025 року одна з моделей, яку активно обговорюють міжнародні організації, — створення надавачів соціального житла у власності громад у формі комунальних підприємств, які надавали б житло визначеним категоріям населення в оренду за доступну плату. Для того, аби таке житло, а також компанії-надавачі не були збитковими, дослідни_ці пропонують використовувати підхід до встановлення вартості оренди, який був би заснований на витратах (cost-based rent setting). Цей підхід уже успішно використовують у системах соціального житла Австрії, Фінляндії чи Данії. Такий механізм дозволяє надавачам покривати операційні витрати й утримувати житло в належному стані.

На сьогодні в Україні немає актуальної Національної житлової стратегії, яка б описувала комплексне бачення житлової політики. Нова редакція Закону «Про соціальне житло» перебуває на етапі розробки. Попри це, міжнародні фінансові, благодійні, неурядові організації досліджують питання спроможності місцевих органів влади створювати й управляти соціальним житлом. Саме тому на замовлення чеської гуманітарної організації «Людина в біді» ми почали досліджувати житлові потреби та спроможності Калуської громади Івано-Франківської області.
Звіт складається з трьох тематичних частин. Спершу ми наводимо вторинні дані, які стосуються структури житлового фонду Калуша, вартості житла, кількості людей, які перебувають у «квартирних чергах», а також кількості внутрішньо переміщених людей, людей з інвалідністю й учасни_ць бойових дій (чинних військових та ветеран_ок), які проживають у Калуші. Далі ми зосереджуємося на житлових тенденціях і потребах різних соціальних груп у місті. Наостанок ми аналізуємо деякі аспекти спроможності місцевих органів влади в Калуші управляти майбутнім соціальним житлом.

Методологія

Метою дослідження було оцінити житлові проблеми та потреби різних груп населення Калуської громади, а також деякі аспекти спроможності Калуської громади розвивати соціальне житло.

Основні завдання дослідження:

• оцінити проблеми та потреби у житлі серед різних груп населення Калуської громади;
• оцінити пропозиції доступних варіантів житла в Калуській громаді та виявити прогалини або сфери, що потребують покращення;
• оцінити деякі аспекти спроможності Калуської громади володіти, розвивати й управляти соціальним житлом.

Це дослідження є розвідувальним, адже було спрямоване на отримання глибшого розуміння житлової ситуації у Калуській громаді. Для його реалізації ми застосовували якісницьку стратегію збору й аналізу даних, яка передбачала використання таких методів збору даних як експертні інтерв’ю та фокус-групові дискусії. Окрім цього, ми надсилали до місцевих органів влади запити на доступ до публічної інформації для отримання статистичних даних щодо складу населення та житла у громаді. 

Польовий етап дослідження відбувався у жовтні 2024 року — лютому 2025 року.

Усього в рамках дослідження було проведено 11 експертних інтерв’ю з представни_цями місцевих органів влади та двох громадських організацій, а також 5 фокус-групових дискусій з різними групами місцевого населення: військовими та їхніми близькими, молоддю, внутрішньо переміщеними людьми, які проживають у гуртожитках або прихистках і які проживають в орендованій квартирі, людьми, які мають інвалідність. З них онлайн було проведено 3 експертні інтервʼю та 3 фокус-групові дискусії, а решту (7 інтервʼю та 2 фокус-групові дискусії) — у місті Калуш в очному форматі.

Під час запрошення до інтерв’ю або дискусії учасни_ць ми інформували про мету, завдання дослідження, використання його результатів, захист даних, теми та питання, які порушуватимуться. Крім цього, повторне інформування ми проводили на початку кожного експертного інтерв’ю та фокус-групової дискусії. Для забезпечення конфіденційності в рамках проведення дослідження дані для аналізу були доступні лише дослідницькій команді. Записи інтерв’ю були знищені одразу після опрацювання інформації, а з транскриптів було видалено всю особисту інформацію, за допомогою якої можна було б ідентифікувати учасни_ць дослідження.

Для оцінки проблем і потреб у житлі серед різних груп населення були проведені фокус-групові дискусії. Для оцінки пропозиції доступних варіантів житла в Калуській громаді та виявлення прогалин або сфер, що потребують покращення, були проведені експертні інтервʼю. Також на основі відповідей представни_ць місцевих органів влади у дослідженні ми аналізували спроможності громади володіти, розвивати й управляти соціальним житлом. Під час експертних інтервʼю ми ставили їм питання про власну готовність, труднощі, з якими вони зіштовхуються й очікують, що можуть зіштовхнутися у разі розширення фонду соціального житла в громаді, а також про потреби для організації управління ним. Для аналізу спроможностей громади не проводилося додаткового аналізу іншими методами. 

Дослідження має низку обмежень: 

• воно не є репрезентативним щодо окремих груп місцевого населення або місцевого населення Калуської громади загалом: метою дослідження було описати різні досвіди щодо житлових умов, оренди житла та проживання в орендованому житлі, прихистках, гуртожитках передусім серед внутрішньо переміщених людей, військових (чинних військових та ветеран_ок) та їхніх близьких, молоді, людей з інвалідністю, але вони не обов’язково відображають досвіди всіх представни_ць зазначених груп;
• учасни_ці фокус-групових дискусій переважно проживають у місті Калуш, тому в дослідженні менше представлений досвід жител_ьок сіл і селищ. Натомість висновки з результатів експертних інтервʼю (з представни_цями місцевих органів влади та громадських організацій) релевантні щодо всієї Калуської громади;
• труднощі з проведенням польового етапу онлайн і в телефонному режимі: формат проведення фокус-групових дискусій був обмеженим, адже не всі інформант_ки мали доступ і навички користування онлайн-платформами, як-от Zoom;
• також був дещо ускладнений рекрутинг інформант_ок — зокрема через обмежений доступ до контактів представни_ць окремих груп, нечисленність представни_ць деяких груп, обмежену можливість давати інтервʼю у звʼязку зі специфікою зайнятості (військові).

Деякі висновки щодо тенденцій і проблем у секторі житла були вперше опубліковані та розвинені в попередніх публікаціях Cedos. Так, у цьому звіті ми посилаємося на результати дослідження 2019 року «Державна житлова політика в Україні: сучасний стан та перспективи реформування»; 2022 року «Соціальне, тимчасове і кризове житло: з чим Україна зустріла повномасштабну війну»; аналітичну записку 2023 року «Житло і війна: житлова політика першого року повномасштабної війни»; результати опитувань 2022 та 2024 років щодо житла та житлових умов в Україні.

Висновки

Загострена війною житлова криза та її наслідки, зокрема зростання потреби в житлі, а також зростання недоступності житла, є актуальними проблемами для житлового сектору Калуської громади. З початком повномасштабного вторгнення у громаді зросла кількість внутрішньо переміщених людей. Крім цього, Калуська громада стала місцем релокації значної кількості підприємств, що також підвищило потребу в житлі.

У секторі приватної оренди в Калуській громаді можна виокремити декілька ключових проблем, які також є притаманними сектору приватної оренди в Україні загалом. Перш за все — незахищеність оренди. Більшість учасни_ць дослідження, які орендують або коли-небудь орендували житло, згадували, що не мали договорів оренди. Разом з тим, навіть наявність договору оренди не завжди могла вберегти орендар_ок від зловживань з боку орендодав_иць. Крім цього, наявний дисбаланс між вартістю оренди та якістю житла. Інформант_ки згадували про сирість, плісняву, брак централізованого теплопостачання, загальний незадовільний стан будинків і квартир, брак якісного ремонту в житлі, яке пропонується в оренду. Це підтверджується також і даними зі Стратегії розвитку Калуської громади, яка зазначає, що станом на 2021 рік більшість будинків у громаді зношені на 45–50%.

Наостанок, учасни_ці дослідження виокремлювали дисбаланс між оплатою праці та вартістю оренди як одну з критичних житлових проблем. На це звертали увагу як внутрішньо переміщені люди, так і молодь. Інформація відповідає загальній тенденції до зростання недоступності житла в Україні, яка спостерігається з початку повномасштабної війни. Як ми вже згадували раніше, за даними опитування Cedos, близько 42% людей витрачають на оплату житла (оренду та комунальні послуги) більше третини місячного доходу. Показовим є те, що частка витрат на житло є вищою серед домогосподарств з низьким рівнем доходу.

Фінансова недоступність орендованого житла — проблема, на яку звертали увагу представни_ці всіх груп, які взяли участь у дослідженні. Для внутрішньо переміщених людей питання житла також тісно повʼязане з питанням зайнятості. Ситуація ускладнюється й тим, що, з одного боку, оплати праці може не вистачати для оренди житла та покриття інших витрат, а з іншого боку, працевлаштування може означати втрату допомоги на проживання для ВПО від держави. Молоді люди інколи вдавалися до негативних стратегій подолання проблеми фінансової недоступності житла — наприклад, обирали житло гіршої якості або погоджувалися на гірші умови оренди для того, аби зекономити.

В умовах незахищеності та недоступності приватної оренди учасни_ці дослідження загалом прихильно, хоч і дещо насторожено ставилися до ідеї соціального житла в пільгову довгострокову оренду. Однією з причин недовіри до ідеї соціального житла є брак інформації щодо концепції соціального житла, а також нестача успішних прикладів реалізації соціального житла в Україні. Основними питаннями щодо соціального житла, які турбували інформант_ок, стали його потенційна вартість і доступність, якість такого житла та довгострокові гарантії проживання.

Як серед внутрішньо переміщених людей, так і серед молоді, які були учасни_цями дослідження, можна було спостерігати загальну недовіру до державних житлових програм. Особливо яскраво це проявлялося серед молодих людей, які озвучували наратив про те, що у питаннях житла, а саме купівлі житла варто покладатися лише на себе. За словами інформант_ок молодого віку, купівля житла є для них найбільш бажаним і прийнятним варіантом. Водночас вони визнають, що такий сценарій потребує неабияких зусиль, часу й допомоги з боку близьких. Разом з тим значна частка учасни_ць фокус-групових дискусій визнавали, що соціальне житло може стати альтернативою дорогій і неврегульованій приватній оренді.

Серед специфічних проблем, з якими стикалися внутрішньо переміщені люди в Калуській громаді, варто виокремити дискримінацію під час оренди житла.

Крім цього, внутрішньо переміщені люди, які проживають у прихистках, опиняються в особливо вразливому становищі. Одним із житлових шляхів, про який згадували учасни_ці дослідження, був переїзд із садочка, де спершу проживали деякі евакуйовані внутрішньо переміщені люди, у прихисток, де вони проживають і сьогодні. Отже, прихистки перетворюються на простори «постійної тимчасовості» та невизначеності, а також на місця, де різні типи вразливостей перетинаються і поглиблюються. За словами учасни_ць дослідження, які проживають у прихистку, лише незначна кількість їхніх сусід_ок змогли переїхати з прихистка в інше житло. Це свідчить про складність транзиту з тимчасового у постійне житло та брак варіантів доступного житла, особливо для вразливих груп населення.

Особливо гострими в Калуській громаді є житлові потреби військових, ветеран_ок та їхніх родин. Передовсім існує потреба в доступному й адекватному житлі, а також у житлі, яке було би пристосоване для потреб ветеран_ок з інвалідністю. До того ж існує потреба у житлі для родин тих військових, які проходять тривале лікування або реабілітацію у Калуші.

На сьогодні Калуська громада не має житла, яке могло би стати адекватною альтернативою комерційному сектору купівлі чи оренди житла. Станом на 2024 рік громада мала 3 квартири у фонді житла соціального призначення, а також 3 прихистки для внутрішньо переміщених людей. Попри зростання потреби в житлі з 2022 року, за оцінками представни_ць місцевих органів влади, у громаді налічується близько 2000 квартир, які пустують. Їхні власни_ці поїхали з міста або проживають в іншому житлі, але не пропонують пустуючі квартири в оренду або на продаж.

Громада не має обширного досвіду управління житлом. Наявний досвід можна охарактеризувати як точковий або реактивний. Попри це, громада має у комунальній власності будівлі, які можна перетворити на соціальне житло. Ключовою перепоною на шляху до створення соціального житла є відсутність законодавчої рамки, яка би давала визначення соціального житла, а також окреслювала правила управління таким житлом. Попри це, неурядові організації відзначали відкритість і гнучкість громади у питаннях співпраці в рамках житлових проєктів. Існують потреби в посиленні спроможності Калуської громади розвивати, володіти та управляти соціальним житлом. Зокрема, існує потреба в підвищенні обізнаності щодо соціального житла — наприклад, щодо різних підходів до управління таким житлом, щодо діяльності надавачів такого житла, механізмів розрахунку орендної плати та залучення мешкан_ок до управління таким житлом. Одним зі способів задоволення цієї потреби може стати обмін досвідом, налагодження контактів і партнерств із представни_цями житлових компаній — надавачів соціального та доступного житла в інших країнах.