Площа застарілого житла в Україні зростає щороку. За даними Державної служби статистики, у порівнянні з 1991 роком, у 2019 вона подвоїлася у Вінницькій, Київській, Полтавській, Сумській, Черкаській та Чернігівській областях. У 2021 році площа застарілого житла в Україні складала 4,31 мільйона метрів квадратних, близько 0,43% від загальної площі житла. За даними Департаменту містобудування і архітектури КМДА минулого року площа застарілого житлового фонду в столиці складала 12,3 мільйона метрів квадратних, близько 5,4 тисячі будинків.

Застралість житла має безліч ризиків. Передусім, аварійний стан будівель, зношеність конструкцій може призводити до руйнування житла. Одним із найвідоміших прикладів таких аварій був обвал будинку в Дрогобичі у 2019 році. За висновками експертів, будинок завалися через пошкодження однієї з несучих стін. Крім того, застарілі будинки мають зношені інженерні комунікації, наприклад мережі водо- і теплопостачання. Застаріла комунальна інфраструктура знижує якість цього житла через надмірні втрати енергії, аварійність каналізації, обмежене водопостачання. 

Протягом останніх 15 років різні уряди неодноразово заявляли про необхідність проведення реновації застарілого житла. У 2006 році ухвалено Закон «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду». Він визначає «застаріле житло» як будинки до п’яти поверхів, у яких минув термін експлуатації або зносилися 60% конструкції. Реалізація Закону зіштовхнулася з труднощами, пов’язаними з пошуком фінансування на реновацію, яку мали проводити приватні інвестори. Крім того, складність полягала у тому, щоби отримати згоду 100% співвласників будинку, як цього вимагав Закон. У 2008-2013 роках Міністерство регіонального розвитку планувало реалізувати пілотні проєкти комплексної реконструкції у 12 містах: Вінниці, Дніпрі, Донецьку, Києві, Луцьку, Миколаєві, Полтаві, Сумах, Харкові, Хмельницькому, Чернівцях і Чернігові. Однак, далі, ніж підготовка містобудівної документації, процес так і не пішов. 

Проблеми з реалізацією програм реконструкції намагалися вирішити через розробку і обговорення нового законопроєкту, які розпочалися ще у 2017 році. Протягом останніх п’яти років проєкт закону неодноразово змінювався, останню версію Міністерство розвитку громад і територій опублікувало на своєму сайті у березні 2021 року. 

Що пропонує новий законопроєкт?

Законопроєкт пропонує нове визначення застарілого житла, яке включатиме більшу кількість будівель, ніж попередній Закон. Тепер застарілим вважатиметься будинок, який має понад 40% зношених конструкцій, а обмеження щодо кількості поверхів відсутнє. 

У новому законопроєкті розглядають різні варіанти проведення реконструкції: 1) комплексна реконструкція кварталів зі знесенням будинків, зведенням на їхньому місці нового житла і оновленням соціальної інфраструктури; 2) «модернізація» – оновлення інженерних комунікацій, утеплення будинку без зміни його площі, відселення і компенсації для мешканців. У разі проведення реконструкції з відселенням, мешканцям обіцяють запропонувати нове рівноцінне житло або грошову компенсацію. Якщо ж проводитимуть модернізацію без відселення, то власників житла планують тимчасово переселяти у маневрений житловий фонд. 

Рішення про те, яку реконструкцію проводити і коли її починати, мають приймати органи місцевого самоврядування. На основі містобудівної документації, тобто Генеральних планів і детальних планів територій, вони мають окреслити межі кварталу (мікрорайону), де відбудеться реконструкція. Після визначення території, органи влади повинні заручитися підтримкою людей, які володіють щонайменше 75% площ усіх житлових і нежитлових приміщень у кожному будинку. Згоду на реконструкцію кварталів прийматимуть на рівні кожного будинку, у проєкті Закону передбачена можливість не включати один або декілька застарілих будинків на території мікрорайону в програму реконструкції. 

Одним із джерел фінансування для реконструкції мають стати гроші інвесторів-забудовників. Однак пропонується також варіант співфінансування з державного бюджету. Кошти держбюджету можуть спрямувати на часткове або повне відшкодування відсоткових ставок по кредитах або часткове погашення основної суми, яку забудовник чи об’єднання співвласників отримали для проведення реконструкції. Крім того, зони відповідальності інвесторів-забудовників і органів місцевого самоврядування можуть бути розподілені по-різному. Наприклад, оновлення транспортної, соціальної інфраструктури і створення маневреного житлового фонду може відбуватися, як за кошти девелоперів, так і міського бюджету.

Які існують ризики?

У Міністерстві розвитку громад і територій запевняють, що прийняття нового законопроєкту запустить «процес оновлення у містах». Проте, на нашу думку, його реалізація може зіштовхнутися з деякими труднощами. Однією з перешкод може стати пошук фінансування. Департамент містобудування та архітектури КМДА заявляє, що навіть у Києва — найбагатшого міста України — немає коштів на проведення реконструкції і будівництва компенсаційного житла для заміни знесених будинків. Відповідно, залучення коштів інвесторів-забудовників розглядатиметься як основний інструмент фінансування. Ймовірно, у великих містах з високою вартістю нерухомості, знайти потенційних інвесторів буде нескладно. Однак залучення коштів девелоперських компаній у містах малого і середнього розміру може стати викликом для органів місцевого самоврядування. Крім того, такий спосіб фінансування сам по собі несе ризики, адже спонукає до пошуку варіантів реконструкції, які найбільше задовольнятимуть інтереси девелоперів.

Найвигіднішим варіантом для інвесторів-забудовників є реконструкція зі знесенням і будівництвом нового житла. Така реконструкція дозволить забудовникам освоїти нові території, зокрема в центральних частинах міст, і максимізувати прибуток. Саме цей варіант активно підтримує Конфедерація будівельників України. Очільник Конфедерації, колишній заступник міністра регіонального розвитку, Лев Парцхаладзе, був одним із тих, хто у 2017 ініціював обговорення нового законопрєкту про реконструкцію кварталів.  

Однак для містян будівництво нових багатоповерхівок на місці застарілого житла може мати декілька ризиків. Перш за все, підвищення навантаження на міську інфраструктуру. Йдеться не лише про соціальну інфраструктуру, таку як садочки, школи, лікарні, але й про транспортну. Кількість зареєстрованих автомобілів у Києві з 2015 року подвоїлася (з 695 тисяч до 1,38 мільйонів машин) і продовжує зростати. Водночас дорожня мережа столиці розрахована на 500 тисяч авто. Збільшення житлової площі, зокрема в центральних районах, може негативно вплинути на завантаженість доріг. Це варто враховувати при прийнятті рішенння про спосіб реконструкції.

Важливою умовою реконструкції зі знесенням у новому законопроєкті є її комплексність, тобто оновлення не лише житла, але й соціальної інфраструктури. Однак відкритим є питання щодо форми власності такої інфраструктури. В законопроєкті не вказано, що нові школи, садочки або лікарні повинні залишитися комунальними. Відповідно, незрозуміло, наскільки доступною буде для мешканців міста нова інфраструктура, якщо інвестор-забудовник вирішить звести, наприклад приватну школу з вартістю навчання близько 25 000 гривень на місяць. 

Ще одним важливим аспектом є прозорість прийняття рішень щодо реконструкції. Новий законопроєкт покладає відповідальність за організацію цього процесу на органи місцевого самоврядування. Вони повинні розробляти програми реконструкції, організовувати громадські слухання, а також доносити інформацію до всіх мешканців будинків, які будуть реконструювати. Однак відкритим залишається питання, чи матимуть представники громадянського суспільства і незалежні експерти з містобудування змогу долучитися до процесу розробки програм реконструкції і вплинути на них. Наприклад, у січні 2022 року Департамент будівництва та житлового забезпечення КМДА оголосив про завершення третього етапу розробки Програми комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житла у Києві. Попри те, що програму планують затвердити вже цього року, детальної інформації про її зміст і межі таких кварталів немає у вільному доступі.

Ще одним ризиком може стати питання виселення тих мешканців будинків, які були проти в процесі отримання згоди на реконструкцію. У разі ухвалення законопроєкту, згода всіх 100% співвласників не буде потрібною, що може призвести до виникнення конфліктних ситуацій. Останні приклади виселення, які відбувалися в Україні, приміром, з гуртожитку у Феофанії в Києві, відзначилися необгрунтованою жорстокістю і порушення прав.

Додатковою перешкодою на шляху проведення як модернізації, так і реконструкції зі знесенням є відсутність маневреного фонду, тобто житла, куди можна відселяти людей на час проведення робіт. Попередній Закон про реконструкцію не запрацював, зокрема, через відсутність такого фонду. Цей аспект пов’язаний з ширшими проблемами державної житлової політики в Україні та відсутності фондів державного і комунального житла. Маневреними могли би стати приміщення з фону житла тимчасового призначення, проте, такі фонди майже відсутні. Наприклад у Києві, за даними Міністерства розвитку громад і територій, тимчасового житла немає взагалі. Навіть у областях, де відносно багато такого житла, зокрема у Донецькій, Запорізькій, Харківській областях, вакантних квартир майже немає. Відповідно, маневрений фонд у багатьох містах потрібно буде створювати з «нуля», що піднімає питання про пошук фінансування і спроможності органів влади організувати цей процес.

Врешті, новий законопроєкт не вирішує проблему появи застарілого житла у майбутньому. Як ми вже писали раніше, такий підхід «спрямований на боротьбу з наслідками проблеми, а не з причиною: нездатністю власників помешкань утримувати та ремонтувати своє житло». З 1996 року в тарифах на утримання багатоквартирних будинків відсутні обов’язкові відрахування на капітальні ремонти, отже більшість ОСББ або інших управляючих компаній не мають достатньо ресурсів для проведення таких ремонтів. Навіть якщо реконструювати і термомодернізувати все застаріле житло зараз, то за декілька десятків років ми ризикуємо стикнутися зі схожою проблемою. Відповідно, питання відповідальності за утримання житлового фонду має стати частиною комплексної державної житлової політики.

Що робити?

Питання застарілого житла потрібно вирішувати. Багато будинків в українських містах перебувають в аварійному стані і їхня кількість зростатиме щороку. Однак не варто розглядати реконструкцію зі знесенням, як основний варіант роботи з цією проблемою. У містах, де вже почали проводити реконструкцію таким способом, наприклад у Москві, її критикують за надмірне ущільнення і підтримку інтересів девелоперів, замість задоволення потреб жителів міста. Архітектори і урбаністи також звертають увагу, що за умови незмінності кількості поверхів, модернізацію проводити дешевше, ніж зносити будинки і зводити їх заново. У багатьох європейських країнах, зокрема в Естонії, Латвії та Німеччині, вже успішно оновили велику кількість застарілих «панельок». Безумовно, проведення модернізації замість знесення, автоматично не вирішує усіх застережень, про які ми згадували вище, проте, несе менше ризиків для мешканців міста і навколишнього середовища.

Ми пропонуємо не ухвалювати запропонований законопроєкт, оскільки він пропонує реалістичні рішення проблеми лише у тих випадках, де це відповідає інтересам девелоперів. Варто розпочати суспільний діалог із залученням різних заінтересованих сторін для пошуку рішення проблеми застарілого житла, яке працюватиме у різних населених пунктах, а не лише там, де в інвесторів-забудовників є комерційний інтерес. Воно також має включати дієві запобіжники проти конфліктних ситуації в процесі виселення.

Наостанок, реконструкція житла повинна стати частиною комплексної державної житлової політики. Важливо зрозуміти, як можна уникнути зношення житлового фонду в майбутньому та як організувати процес фінансування капітальних ремонтів і реконструкції за десять, п’ятнадцять або двадцять років. На сьогодні державна житлова політика в Україні спрямована на стимулювання купівлі житла у приватну власність. Цьому сприяє як низьке оподаткування власності на нерухомість, так і низка державних житлових програм, які підтримують купівлю житла. Однак для багатьох людей придбання житла не означає можливість утримувати його в майбутньому і відкладати гроші на реновацію чи ремонти. Наприклад, за результатами дослідження Cedos, близько половини сімей витрачають 20-40% свого доходу на оплату комунальних послуг.

Одним із рішень може стати зміна пріоритетів державної житлової політики і розвиток неприбуткового сектору оренди житла. Цей процес можна розпочати через переспрямування державного фінансування з програм співфінансування купівлі житла на створення програм для наповнення державних і комунальних житлових фондів. Важливим є також наповнення фондів соціального і тимчасового житла, існування яких вже закріплено законодавчо. За умови наявності достатньо кількості і повноцінного функціонування такого житла, його можна використовувати як маневрені будинки під час проведення реконструкції.