Анонс події

Чого ми не знаємо про житлову екосистему в США? Які уроки США засвоїли у житловій сфері? Разом із Девідом А. Смітом, засновником/генеральним директором Affordable Housing Institute, ми обговоримо міфи та реальність житлової екосистеми в Сполучених Штатах.

Інститут доступного житла, заснований у 2002 році, є консалтинговою компанією, яка спеціалізується на політиці доступного житла, фінансах і розвитку в усьому світі. Інститут співпрацює з інноваторами, які працюють на користь бідних, щоб усунути системні перешкоди доступному житлу та покращити житлові екосистеми за допомогою досліджень, інновацій та дій.

Веб-сайт: https://www.affordablehousinginstitute.org/

Мова заходу: англійська.

Спікер: Девід А. Сміт, Інститут доступного житла, засновник/генеральний директор.

Модераторка: Анастасія Боброва, аналітикиня та менеджерка проєктів Cedos.

Подія відбудеться онлайн у Zoom. Щоб приєднатися та мати можливість долучитися до обговорення, зареєструйтеся за посиланням: https://cutt.ly/PZgAfjM 

Захід також транслюватиметься на сторінці Cedos у Facebook. Відео буде опубліковано на YouTube-каналі Cedos.

Ми працюємо над пошуком сталих рішень для відбудови житла і оновлення житлової політики в Україні в рамках аналітично-дискусійної ініціативи Re.Housing for Ukraine. Подія є частиною цієї ініціативи.

Організовано у співпраці та за фінансової підтримки Чорноморського фонду регіонального співробітництва та Європейського Союзу; а також в межах Ініціативи з розвитку аналітичних центрів в Україні, яку впроваджує Міжнародний фонд «Відродження» за фінансової підтримки Посольства Швеції в Україні.

Відео події

Конспект події

Житло має важливе значення для відновлення України після закінчення війни. Зараз важливо надати житло якомога більшій кількості людей, які були змушені покинути свої домівки.

  1. Доступне житло – це міська інфраструктура, це місце, де ночують ті, хто працює у місті. Щоразу, коли додається одне робоче місце до міської економіки, потрібно додати й одне місце для проживання. Люди, які уможливлюють функціонування міста, мають жити в цьому місті.
  2. На кожну роботу з високим доходом потрібно додати 5 вакансій із середнім і низьким доходом. Немає такого міста, де б не було бідних людей – і неважливо, наскільки багате це місто. Більшість житла має бути орієнтована на людей з низьким і середнім рівнем доходу.
  3. Оплата за житло та витрати на дорогу до і з місця роботи, становлять близько 60% середнього бюджету домогосподарства. Якщо у місті підвищуються ціни на житло, то ціни на громадський транспорт повинні знижуватись, або навпаки. Якщо один показник падає, то другий підіймається. Саме тому міста мають звичку виштовхувати доступне житло на околиці міста, на периферію.
  4. «Орендна плата їсть першою». Сім’ї витрачають решту свого доходу (40%) на їжу, навчання дітей, здоров’я. Коли у них стає менше грошей, вони скорочують саме ці статті витрат. Якщо у місті є райони, де житло дороге і неякісне, де воно розташоване далеко від місць роботи, це означає, що місто просторово прирікає деяких людей на бідність, бо їм не вистачає грошей на їжу та речі.

Міське доступне житло – це політична конструкція, яку уряд робить можливою чи неможливою, субсидує, доплачує.

Оскільки міста стають більшими і складнішим, міське доступне житло стає показником зобов’язань уряду перед людьми або відсутності цих зобов’язань.

Доступне житло завжди дорого коштує. Більше робочих місць – більше людей – більше витрат.

Економічний розвиток підвищує вартість житла. Зростання економіки означає зниження доступності житла.

Сам по собі ринок ніколи не вироблятиме «достатньо» доступного житла. Тому уряд повинен втручатися у цей процес.

1 міф: Американське житло – це про володіння будинком, американська мрія.

Реальність: рівень власності на житло падає

  • лише 65% усіх житла знаходиться у приватній власності;
  • 30% – орендоване житло (звичайний ринок) ;
  • 5% – доступна/соціальна оренда.

У США намагалися підвищити рівень житла у приватній власності – і це ледь не призвело до краху глобальної фінансової системи.

Не потрібно підвищувати рівень житла у приватній власності, потрібно створити ринок оренди житла високої якості.

Що це означає для України:

  • Потрібна нова житлова політика, але одночасно треба адресувати і термінові проблеми;
  • Потрібно урізноманітнити моделі володіння житлом;
  • Оренда та доступна оренда мають вирішальне значення для сталого зростання міст;
  • Мобільність робочої сили, формування домогосподарств, зниження транспортних та екологічних витрат.

2 міф: Житло в Америці не потребує субсидій.

Реальність: Практично кожна форма володіння житлом стимулюється різним чином, майже у всіх є принаймні якась субсидія.

Що це означає для України:

  • Уряд має стимулювати володіння житлом, ринкову оренду та доступну оренду, тимчасове житло для ВПО;
  • Це має відбуватися як з боку попиту (вигідні кредити), так і з боку пропозиції (розвиток, земельні стимули).

3 міф: Житлова система США була добре спланована, вона є єдиним цілим.

Реальність: криза → відповідь на кризу → природний відбір → еволюція.

  • 1929, Крах фондового ринку → 1934, Федеральне житлове управління, з’явилося  багатоповерхове громадське житло;
  • 1946, солдати повертаються додому → 1949, Національний житловий акт (ветерани);
  • Міські заворушення 1967 року на телебаченні → Закон про податкову реформу 1969 року, Використання державно-приватного партнерства, вигідних кредитів, податкових пільг;
  • Рецесія 1974 року → Закон про реінвестування громади;
  • 1986, Криза заощаджень і позик → 1986, Податковий кредит на житло з низьким доходом;
  • 2008 Світова фінансова криза → 2008 націоналізація Fannie Mae, Freddie Mac.

Програми накладаються одна на іншу.

Що це означає для України:

  • Кожне потрясіння викликає новий підхід до доступного житла – ця війна також;
  • Кожна еволюція робить екосистему складнішою, прозорішою, такою, що краще відповідає інтересам громадян та є менш корумпованою.

4 міф: Американська нерухомість – це Дикий Захід. Купівля та продаж житла – це спекуляції.

Реальність: регулювання та урбанізація «одомашнили» ринки

  • Захист прав споживачів: HMDA, RESPA;
  • Соціальні зобов’язання: Fair Housing;
  • Екологічні регулювання: CERCLA, EPA;
  • Процеси зонування та затвердження.

Що це означає для України:

  • Для змін потрібна наполегливість, а наполегливість потребує часу, неможливо змінити систему швидко;
  • Доступне житло – «дезінфекційний засіб від корупції», бо для того, щоб зробити доступне житло, потрібно забезпечити верховенство права, потрібні органи влади, які відповідають інтересам громадян, справедливі процедури та місцеві вибори.

«Ви не можете мати хорошу систему доступного житла, якщо у вас немає уряду, який чуйно реагує на інтереси громадян». Девід Сміт, Доступне житло як неодмінна реформа.

5 міф: Житло в Америці – це національне питання

Реальність: є три рівні розв’язання цього питання, і національний може бути найслабшим із них.

Національний рівень: контролює мандати, організації:

  • Процентні ставки, ставки податку на прибуток;
  • Юридичні мандати: CRA, Fair Housing;
  • Федеральні організації житлового фінансування: FHA, Fannie Mae, Freddie Mac.

Рівень штатів: конкуренція з іншими штатами за нові робочі місця:

  • Закони та інфраструктура «ділового клімату»;
  • Закони про державне оподаткування та спадщину.

Місцевий рівень: землекористування та місцеві послуги;

  • Зонування, податки на нерухомість, видатки на поліцію, пожежну службу, доброустрій вулиць, комунальні послуги.

Саме місцевий рівень домінує у сфері нерухомості у США.

Що це означає для України:

  • Уряд повинен управляти державними фінансами (включаючи тверду валюту), бо потрібні робочі сили і матеріали для будівництва нового житла;
  • Громади та райони – це той рівень, на якому відбувається переселення в межах України;
  • Потрібно чітко визначити ролі та межі відповідальності національного та місцевого рівнів.

6 міф: Американська система унікальна і нерелевантна до інших країн

Реальність: багато речей можна запозичити, якщо адаптувати їх до місцевого контексту.

  • Відсутність ролі уряду → Пряме державне управління → Державно-приватне партнерство → Симбіоз (цикл у США);
  • Місцеві податки на нерухоме майно → Місцеве управління містобудуванням, має відбуватися саме на цьому рівні;
  • Закон про реінвестування громад → Інклюзивний банкінг: Індія, Південна Африка;
  • Реконструкція міст → Перебудова інфраструктурної мережі → право експропріювати приватну власність для суспільного використання з виплатою компенсації (потрібні закони і дієві механізми, аби це зробити);
  • Посилення вертикальної урбанізації у відбудованих містах → Комплексне зонування, змішане використання;
  • Інклюзивне зонування (880 місцевих варіацій) → Великобританія, Ірландія, Бразилія.

Що це означає для України: набір стратегій, інструментів, організацій.

  • Варто створити опції, щоб громади, райони та області могли обирати їх, зважаючи на урбанізацію, промисловість, клімат, динаміку ринку;
  • Потрібно залучити державу до житлової сфери у якості донора та регулятора. «Приватний сектор є могутнім звіром… як тільки його приручили».

Наближається зима – посилюється проблема бездомності. Внутрішньо перемішеним особам в Україні потрібне житло, принаймні тимчасове, аби пережити зиму.

Презентація: Завантажити