14 липня 2022 року на засіданні Київської міської ради депутати затвердили Міську цільову програму забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов на 2022-2024 роки. За словами голови постійної комісії з питань житлово-комунального господарства та паливно-енергетичного комплексу Олександра Бродського, ця програма спрямована на те, щоби забезпечити житлом людей, 1) які вже стоять у «квартирній черзі», тобто на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, 2) на соціальному квартирному обліку та 3) обліку громадян, які потребують житла з фондів тимчасового призначення.

Відповідно до проєкту Програми, опублікованого раніше на сайті Київради, передбачається 6 кроків:

1. Забезпечення соціальним житлом. Людям, які потребують соціального захисту, безоплатно надається житло у користування, доки їхній матеріальний стан не дозволяє їм самостійно орендувати житло на ринку або забезпечити себе житлом в інший спосіб. У рамках програми планується будівництво або придбання 156 квартир, на це передбачено 290 млн грн.

2. Забезпечення так званим «доступним житлом». Йдеться про програми, коли людина купує житло у свою приватну власність, але частина його вартості оплачується з бюджету:

  • 30% вартості – для людей з загальної «квартирної черги» – за такою схемою планується придбати або збудувати 80 квартир, передбачено 44 млн грн;
  • 50% вартості – для учасни_ць АТО/ООС або їхніх сімей, що перебувають у квартирній черзі» – за такою схемою планується придбати або збудувати 73 квартири, передбачено 68 млн грн.

3. Забезпечення тимчасовим житлом. Логіка тимчасового житла є дуже схожою до соціального – воно надається у користування людям, які самостійно не можуть забезпечити себе житлом. Однак, фактично, тимчасовим житлом забезпечують передовсім внутрішньо переміщених осіб. У рамках програми планується будівництво або придбання 87 квартир, на це передбачено 48 млн грн (ще 113 млн грн планується залучити з державного бюджету).

4. Забезпечення житлом через іпотеку. Логіка цієї програми є схожою на програму так званого «доступного житла» і передбачає таку саму сплату з бюджету 30% або 50% вартості житла, яке переходить у приватну власність людини. Водночас, у цьому випадку людина сплачує перший платіж у розмірі 1% вартості, а інші 69% або 49% – за кошти іпотеки. В рамках програми планується:

  • для людей з загальної «квартирної черги» за програмою 30/70 – придбати або збудувати 60 квартир, передбачено 33 млн грн;
  • для учасни_ць АТО/ООС або їхніх сімей, що перебувають у «квартирній черзі» за програмою 50/50 – придбати або збудувати 60 квартир, передбачено 56 млн грн.

5. Забезпечення житлом молоді через фінансово-кредитну підтримку. Йдеться про фінансування з бюджету вартості користування іпотечними кредитами (до 20 років) у розмірі облікової ставки Нацбанку для молодих людей, які перебувають у «квартирній черзі». Планується допомогти придбати або збудувати 900 квартир, на це передбачено 297 млн грн.

6. Надання житла в оренду з викупом. Ідеться про надання житла людям, що перебувають у «квартирній черзі», у довгострокову оренду (до 30 років) із викупом. Планується придбати або збудувати для подальшої оренди й продажу 212 квартир, на це передбачено 397 млн грн.

Усього з бюджету Києва на реалізацію програми планують витратити 1 млрд 237 млн грн. Важливо, що ця сума не виділяється автоматично внаслідок ухвалення програми. Для того, щоб кошти були виділені, Київрада має передбачити їх у бюджеті міста на відповідний рік (або внести до нього зміни у випадку з бюджетом 2022 року).

Затвердження такої програми є важливим, оскільки воно визнає проблеми забезпечення житлом у столиці та пропонує певний план заходів у напрямку їхнього вирішення, визнаючи важливість ролі муніципалітету у цьому. Більше того, програма також визнає потребу Києва у збільшенні кількості житла у муніципальній власності й передбачає заходи у цьому напрямку теж. Поповнення фондів соціального і тимчасового житла є більш ніж нагальним, тож реалізацій програми у цій частині буде великим здобутком і досягненням для міста.

Тим не менше, програма містить також низку важливих ризиків і викликів. Перш за все, йдеться про питання, чи надавати пріоритет людям, які станом на сьогодні вже стоять на обліках на отримання соціального і тимчасового житла або у «квартирній черзі», адже з початком повномасштабної війни у лютому житлова ситуація в столиці кардинально змінилася.

Пріоритетом сьогодні є надання житла людям, які вимушено переїхали з інших регіонів України, а також людям, чиє житло є зруйнованим або пошкодженим.

Наявні дані «квартирних черг» і обліків застаріли й потребують оновлення. Наприклад, на обліку у загальній «квартирній черзі» можуть стояти люди, які вже мають житло у власності або можуть забезпечити себе житлом самостійно, оскільки критеріями для взяття на облік у ній є кількість житлової площі, яка припадає на людину у наявному житлі. Цей облік не бере до уваги дохід людини і її спроможність забезпечити себе житлом самостійно.

У випадку з соціальним і тимчасовим житлом, у програмі зазначено, що на сьогодні на обліках стоять 157 і 236 сімей відповідно. До початку повномасштабної війни фонд соціального житла в Києві складав 72 квартири, а фонду житла тимчасового призначення не було взагалі. Програма пропонує до 2024 року забезпечити у столиці соціальним і тимчасовим житлом 156 і 87 сімей відповідно. Однак, це не відповідає наявним потребам в такому житлі, які значно зросли протягом останніх кількох місяців, адже значно збільшилася кількість внутрішньо переміщених осіб і людей, які втратили житло. Навіть у самій програмі зазначено, що в Києві зареєстровано 164 тисячі переселенців (станом на який час ці дані були актуальними, не зазначено), і доходи більшості з них не дозволяють самостійно купити, орендувати житло чи взяти участь у програмах співфінансування. Отже, найбільш прийнятним для них могло б стати житло з соціального або тимчасового фонду, якби воно існувало у потрібних кількостях.

Програма також пропонує фінансувати частину вартості купівлі житла у приватну власність через надання кредитів, іпотеку і придбання житла. Проте такі програми не можуть бути пріоритетними в умовах обмежених ресурсів, адже допомагають реалізувати право на житло людям, які вже мають певні заощадження на виплату частини його вартості, тоді як без житла залишаються ті, хто не мають ресурсів узагалі, навіть на оренду житла. Крім цього, такі програми є потенційно ризикованими. В умовах війни й економічної нестабільності, як у населення, так і в міському бюджеті може не бути достатньо коштів, щоби обслуговувати кредити у майбутньому.

Врешті, затверджена програма не враховує нові виклики та ризики у сфері житла, які з’явилися після початку повномасштабного російського вторгнення в Україну. Переважна більшість заходів повторює попередній проєкт Комплексної міської цільової програми забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов на 2020-2022 роки, яка врешті не була ухвалена і профінансована. Тобто, нова програма ставить перед собою такі ж цілі й завдання, як і програма, розроблена в умовах мирного часу.

Звісно, для початку роботи над розв’язанням проблем краще мати навіть дещо недосконалий рамковий документ, ніж не мати його взагалі. Проте, підхід до забезпечення житлом сьогодні повинен бути переосмислений і оновлений (не лише на національному, але й на місцевому рівні), оскільки змінився масштаб і характер потреб у житлі, а також економічний, соціальний і безпековий контексти.