Оренда житла в українських містах – чорна скриня. Достеменно невідомо, скільки у нас орендарів, на яких умовах вони проживають, як часто стикаються з виселеннями. Сектор оренди оповитий міфами і є постійним джерелом як прикрих, так і смішних міських легенд. Нещодавно друг розповів мені про випадок, коли орендодавиця переконувала наймача, що він не може використовувати словосполучення “моя квартира” або “мій район”, адже це ображає її почуття власниці. За комічним фасадом цієї історії криється гірка правда – значна частина наймачів не можуть назвати орендоване житло “домом”. Інколи орендарі не почуваються у ньому безпечно й мріють про те, щоби одного дня придбати власну квартиру. 

Повномасштабна російська війна вплинула на сектор оренди й вкотре загострила питання про його доступність і захищеність. У цій колонці я розповім про деякі особливості оренди житла в Україні, торкнуся трансформацій, які відбулися з лютого 2022 року та спробую окреслити необхідні майбутні зміни. 

Сектор комерційної оренди в Україні сформувався після розпаду Радянського Союзу й безоплатної приватизації житла людьми, які у ньому мешкали. Основними гравцями на сьогодні є фізичні особи, тобто люди, які здають власне житло. Така структура ринку не є унікальною, але відрізняється від деяких західноєвропейських країн. Наприклад у Німеччині чи Великій Британії значну роль у секторі оренди відіграють банки, інвестиційні фонди нерухомості та приватні компанії. Це має безліч недоліків, зокрема зростання залежності між житлом та процесами на ринках капіталу й, відповідно, підвищення вартості житла та його перетворення з базового права людини на вигідну інвестицію. 

Для того, аби збалансувати ситуацію в багатьох країнах також існує некомерційна оренда. Таким житлом, яке можна назвати соціальним, часто володіють муніципалітети, неприбуткові житлові компанії, кооперативи або компанії з обмеженою прибутковістю. Їхня діяльність зазвичай регулюється окремими законодавчими нормами. Пільги на оренду землі, підтримка від уряду, статус неприбутковості або обмеженої прибутковості дозволяє таким компаніям пропонувати житло за цінами нижче ринкових. Принципова різниця між комерційним і некомерційним сектором оренди полягає в тому, що в першому житло розподіляється залежно від попиту, а в другому – від потреби. Ціллю некомерційного сектору, як правило, є не збільшення прибутку, а гарантування права на житло для якомога більшої кількості людей.

Як я уже зазначала вище, оренда в Україні переважно означає найм у фізичних осіб. Разом з тим, некомерційного сектору оренди у нас фактично не існує. Віддаленим натяком на таку систему можна вважати фонди житла соціального й тимчасового призначення. Проте від часу створення й до сьогодні, вони так і не запрацювали повноцінно. Наявність великої кількості приватних орендодавців призвела до уявної неформальності відносин оренди. Наприклад, зʼявилося стійке, однак хибне, переконання, що договори оренди не дійсні, якщо вони не затверджені в нотаріуса. Або ж, що власники можуть без попередження підвищувати вартість оренди під час дії договору. В умовах такої вдаваної неформальності комфорт і захищеність орендарів часто залежать від їхніх “дипломатичних” навичок й уміння встановити дружні стосунки з власниками житла. Проте така стратегія не завжди успішна й не завжди може вберегти наймачів від виселення або раптового підвищення вартості оренди. Особливо яскраво це проявилося за час повномасштабного вторгнення.

Передусім, зросла недоступність оренди. Це означає, що збільшився розрив між доходами населення й вартістю житла. За методологією Євростату житло є недоступним, якщо домогосподарства витрачають 40% або більше від щомісячного наявного доходу на житло. Цей поріг може відрізнятися залежно від країни, наприклад у Сполучених Штатах він складає 30%. В Україні немає достатньо даних для того, щоби комплексно оцінити співвідношення доходів і цін на оренду та їхньої динаміки. Однак навіть фрагментована інформація вказує на те, що середньостатичної зарплати у великому місті може заледве вистачити, щоби винайняти однокімнатну квартиру. За даними Work.ua, у Києві за оренду доводиться платити близько 78% середнього доходу, у Львові – 80%, а в Хмельницькому – 54%. Особливо складною така ситуація є для внутрішньо переміщених осіб. У 2022 році вони вже витрачали більше на житло, ніж люди, яким не доводилося переїжджати за час війни. Переселенці також значно частіше за інших людей потребували допомоги з орендою житла. 

Крім цього, збільшилася й кількість людей, які орендують житло. Порівняно з деякими країнами, наприклад з Німеччиною, де більшість населення орендує житло, український сектор може здатися незначним. У 2019 році у великих українських містах щонайменше 8% людей наймали житло. Проте у жовтні 2022 року за результатами опитування Cedos у жовтні 2022 року вже близько 16% людей орендували житло. Такі дані лише частково висвітлюють тенденції у сфері житла. Проте, вкупі з інформацією міжнародних організацій, дозволяють припустити, що структура житлового сектору змінилася, а потреби в житлі урізноманітнилися. Наприклад, за даними Міжнародної організації з міграції, більше половини переселенців орендують житло в комерційному секторі. Такі зміни потребують відповідної реакції як на рівні місцевих, так і національних органів влади.

Отже, кількість наймачів зростає, а прірва між доходами і вартістю оренди поглиблюється. Водночас питання комерційної оренди не завжди присутні в обговореннях щодо відновлення і майбутніх реформ. Зокрема цілі, повʼязані з орендою житла, не ввійшли до фінальної редакції проєкту Плану відновлення, який уряд презентував у Лугано влітку 2022 року. Це вказує на те, що оренда не є пріоритетною темою для державної житлової політики. Такий підхід робить становище орендарів ще більш невизначеним і вразливим. 

Якими можуть бути майбутні кроки? Я переконана в тому, що для справедливого та сталого відновлення України необхідно розвивати неприбуткову оренду, тобто соціальне житло. Про цю потребу й шляхи її досягнення вже неодноразово писала наша команда в Cedos, а також інші колеги. На сьогодні триває робота над законопроєктом “Про основні засади житлової політики”, у якому закласти підвалини для перезапуску соціального житла. В цій колонці я зосереджуся на трьох напрямках для потенційних змін у секторі комерційної оренди.

Підвищення обізнаності про права й обовʼязки орендарів і орендодавців. Серед поширених міфів щодо оренди в Україні – вона ніяк не захищена на законодавчому рівні. Насправді це не зовсім так. Право на житло та захист від виселень зафіксовані у статті 47 Конституції України, а окремі правила оренди регулюються Цивільним Кодексом. Я вже згадувала про вимоги до договорів оренди, а саме, що будь-який договір у письмовій формі вважається чинним. Щобільше, договори строком довше ніж на рік продовжуються автоматично на таких самих умовах, якщо за три місяці до закінчення терміну сторони не домовилися про інше. 

Крім цього, в умовах воєнного стану регуляція оренди житла зазнала змін. Перш за все, як у наймачів, так і у власників зʼявилася можливість достроково розірвати договір через форс-мажорні обставини. Орендарі також можуть звернутися до власників із вимогою зменшити плату або й повністю її скасувати, якщо через непереборні обставини (наприклад, близькість до зони бойових дій) вони не могли користуватися житлом. Важливо зазначити, воєнний стан не означає, що непереборні обставини застосовуються для усіх договорів, тобто вплив таких обставин потрібно обґрунтувати. За словами юристів, у “регіонах, які не зазнали прямих наслідків війни, звільнення від відповідальності застосовуватиметься значно рідше, однак кожен випадок слід оцінювати з урахуванням конкретних обставин.”

Знання законодавства дозволить як наймачам, так і орендодавцям уникати маніпуляцій і порушень їхніх прав. Щоби сприяти цьому команда Cedos підготувала юридичний порадник “Як орендувати й здавати житло”, з відповідями на найпоширеніші запитання. Однак ця відповідальність не може лежати повністю на орендарях чи громадських організаціях. Підвищення обізнаності населення щодо оренди житла має стати однією зі стратегічних комунікаційних цілей Міністерства розвитку громад територій та інфраструктури. Оскільки саме цей орган є ключовим стейкхолдером житлової політики й може мати неабиякий успіх у поширенні інформації щодо оренди.

Колективні переговори. В Україні практично не існує судової практики захисту від виселень чи інших порушень права на житло. Частково, це зумовлено тим, що вирішувати будь-які непорозуміння з орендодавцями наодинці складно й дорого. У стосунках орендарів і орендодавців, перші, як правило, знаходяться у більш вразливій позиції. Оскільки оренда в Україні часто сприймається як тимчасове житло, “сходинка на шляху до власного житла” наймачі не завжди усвідомлюють себе як групу зі спільними інтересами та потребами. Для того, щоби врівноважити ці стосунки та висвітлити спільні виклики, з якими стикаються наймачі житла, в різних країнах, як на місцевому, так і міжнародному рівнях, діють профспілки орендарів. Одним із напрямків роботи для українських громадських організацій та ініціатив, які цікавляться міським розвитком, може стати налагодження контактів із такими профспілками для обміну досвідом. Разом зі зростанням кількості орендарів питання створення таких обʼєднань ставатиме все актуальнішим.

Обмеження вартості оренди. Зростання цін є однією з ключових проблем у сфері оренди. Обмеження вартості може означати, що на національному або місцевому рівні впроваджується поріг, вище якого власники не можуть щорічно підвищувати вартість в межах діючих договорів. Таке обмеження також може виглядати як вимога встановлювати ціни на оренду не вище ніж певний відсоток від регіонального порогу. Наприклад, схожа регуляція діє на федеральному рівні у Німеччині. Такий інструмент дозволив би вберегти наймачів від раптового й легковажного підвищення цін. Безумовно, впроваджувати такі зміни досить складно, вони мають безліч нюансів і не завжди працюють ідеально. Попри недоліки, таке нововведення дозволило би повернути питання оренди в політичну площину й запропонувати додатковий важіль для наймачів у переговорах з орендодавцями.
Жорстокий оптимізм житлової політики в Україні полягає в очікуванні, що кожен зможе знайти для себе прийнятний варіант на ринку. Однак, в умовах війни, зростання бідності й безробіття, ця теза видається все більш нереалістичною. В інших своїх матеріалах і публічних виступах, я часто повторюю, що сьогодні Україна переживає безпрецедентну житлову кризу. Проте, я також хочу наголосити, що для бідних людей та інших вразливих груп криза житла – це і є норма. Як до війни, так і після майбутньої перемоги, частина населення не матиме достатньо доходів, аби придбати або орендувати комерційне житло, стикатиметься з незаконними виселеннями і порушенням своїх прав. Для того, аби розвʼязати такі проблеми нам необхідні альтернативні шляхи, зокрема доступна й захищена оренда.

Вперше опубліковано на LB.ua.